Hypotéka jako investice: jen když bude nájem vysoký

Nákup nemovitosti na investici s využitím hypotečního úvěru je podle odborníků rozporuplný. Při rozhodování by měli lidé zvažovat výši hypoteční splátky v poměru k tomu, za jakou cenu budou moci byt pravděpodobně pronajímat a také předpokládaný růst či pokles hodnoty nemovitosti.

"Investici prostřednictvím hypotéky doporučuji pouze lidem, kteří jsou dostatečně finančně silní. Musejí přitom hledat byty s výhodnou cenou v lokalitě, kde lze očekávat další růst ceny nemovitostí," vysvětluje Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Jeho slova potvrzuje i Pavel Kohout, ředitel pro strategii poradenské společnosti Partners. "Obecně se nedá říct, že by nákup bytu na hypotéku k dalšímu nájmu byl zlatým dolem. Před lety to snad platilo, ale dnes se podmínky změnily," říká.

Základem úspěšné investice do nemovitosti prostřednictvím hypotéky je vytipování nemovitosti s nízkou pořizovací hodnotou a možností jejího pronájmu za částku vyšší, než je splátka hypotečního úvěru.

Kromě hypotéky totiž investora zatíží celá řada dalších nákladů, jako jsou platby do fondu oprav, údržba nemovitosti a také daň z příjmu. Investor nesmí zapomínat ani na to, že jen s obtížemi dosáhne stoprocentní obsazenosti pronajímaného bytu.

Poměr mezi výší hypoteční splátky a reálným výnosem z nájmu se výrazně liší podle lokality a typu nemovitosti.

Zatímco investičně zajímavý byt 3+1 v Ústí nad Labem lze pořídit i za méně než 1,5 milionu korun, v Praze obdobný byt stojí i trojnásobek. Byt v Ústí nad Labem přitom lze pronajmout přibližně za 8 tisíc, v Praze se výše nájmu ve zrekonstruovaném bytě nebo novostavbě pohybuje mezi 12 a 15 tisíci korunami. Z nájmu v Ústí nad Labem tak investor hypotéku pravděpodobně zaplatí, v Praze by musel získat nájemníka, který by platil 25 tisíc měsíčně.

Na investora čekají i další rizika a příležitosti. Hodnota nemovitosti může razantně klesnout zásahem z venčí - přírodní pohromou, ale i rozhodnutím místní samosprávy. "Příkladem je zavedení parkovacích zón v Praze 2, 3 a 7. Nemožnost nájemníka zaparkovat poblíž bytu snižuje šanci byt výhodně pronajmout," připomíná Pavel Kohout. Naopak hodnota nemovitosti a příjmu z pronájmu může vzrůst, pokud se v blízkém okolí objeví nové pracovní příležitosti.

Podle odhadů Raiffeisenbank používají Češi téměř pět procent hypotečních úvěrů k pořízení nemovitosti, kterou dále pronajímají a z výnosů hradí hypoteční splátky.

Banky komerční využití hypotečních úvěrů podporují nabídkou hypoték, u kterých při vyhodnocování schopnosti žadatele splácet počítají s příjmem z předpokládaného pronájmu. Úvěr je tak dostupnější. Nevýhodou těchto hypoték je ale úroková sazba vyšší o několik desetin procenta.