Jiří Pácal: Mnohé byty už zvolna ztrácejí na ceně

HN: Jaká je aktuální situace na trhu s byty?

Především banky začínají zpřísňovat podmínky pro poskytování hypoték. To zřejmě způsobí odliv velké části zájemců. Oproti jiným letům se ale stále hodně staví nové byty a domy. Vliv na trh má také přechod od silných ročníků 70. let k těm slabším, kde je o 20 až 30 procent méně potenciálních kupců nemovitostí.

HN: Nevyvažují tento trend zájemci, kteří chtějí byt na investici?

To v žádném případě. Zvyšování cen bytů, pokles tržních nájmů a nízký výnos mnoho z nich odradilo. Ale abych se vrátil k otázce – současnou situaci ovlivňuje i privatizace obecních bytů. V důsledku skutečností, které jsem zmínil, dramaticky stoupla nabídka a klesla poptávka. Lidí, kteří se zajímají o nové bydlení, je oproti loňskému roku polovina.

HN: Je to znát na cenách bytů?

Ještě chvíli bude trvat, než se to naplno projeví. Ale k menšímu poklesu cen už došlo, jenom zatím není příliš znatelný.

HN: Jak velký pokles se dá čekat?

To se nedá přesně říct, záleží na lokalitě a kvalitě nemovitosti. Ale třeba u panelákových bytů to může být 10 až 20 procent. Kde se to naopak příliš neprojeví, jsou rodinné domky. A to i přesto, že v nich bydlí polovina lidí. Zde je ten trh hodně mělký, málo se prodává. Když už se někdo nastěhuje do rodinného domku, tak v něm většinou i dožije. Nabídka nebude nikdy příliš vysoká.

HN: Nedávno jste kritizoval cenové mapy uvádějící orientační ceny bytův různých lokalitách. Proč?

Protože neexistuje jediná instituce, která by měla k dispozici přesné údaje. Všechny vycházejí více či méně z různých odhadů. Nedávno například ČTK zveřejnila zprávu o tom, jak se pohybují ceny bytů v Praze. Bohužel data vycházela z větší části z inzerce a naprosto opomíjela skutečný stav. V některých lokalitách, které byly uváděny jako čtvrti s rostoucí cenou, se ve skutečnosti neprodal ani jeden byt. Taková čísla pak nemají žádnou vypovídací hodnotu.

HN: Jak tedy má člověk při prodeji stanovit cenu, aby neprodělal?

Vedle realizovaných obchodů mohou být vodítkem ceny tržního nájemného v dané lokalitě. Průměrný roční nájem by se měl pohybovat okolo pěti procent ceny nemovitosti. Srovnat to může i s obvyklými cenami v domě a jeho okolí. Už jenom z tohoto malého datového souboru zjistíte, jaké jsou nájmy, a cenu si vypočítáte.

HN: Co když naopak kupuji. Pak budu ty informace shánět hůře...

To je pravda. Tady byste měl zkusit dostupné zdroje. Těmi můžou být realitní časopisy, internet. Platí přitom jednoduchá pomůcka. Inzerovaná cena bývá obvykle nadsazená. Podle údajů Českého statistického úřadu je to až o dvacet, někdy i třicet procent oproti skutečným cenám. Další věc je přijet na místo, seznámit se s tím, jak to tam vypadá, promluvit si s lidmi.

HN: Zajít s nimi večer do hospody?

Určitě. Je dobré jít do domu, o který máte zájem, poznat jeho okolí. A to nejenom kvůli ceně. Když vám někdo nabízí byt nebo domek, tak zpravidla zná jeho slabá místa. Realitní kanceláře nebo developeři často úmyslně vodí zájemce na prohlídku v době, kdy nepřistávají žádná letadla, nejezdí vlaky. Kromě toho byste si před koupí měli zjistit informace o nemovitosti.

HN: Jaké například?

Jak funguje společenství vlastníků, jestli je funkční jeho výbor, kolik má na účtě peněz, jaký je plán oprav. Tohle vám neřekne žádná realitní kancelář. Nikdo se na to neptá, a přitom je to stejně důležité jako cena. Bez funkčního výboru nemůže dům fungovat, protože ho nemá kdo zastupovat třeba při jednání s řemeslníky. Většinou se to ovšem omezí na otázku, kolik se platí do fondu oprav. To je přitom nepodstatné. Dokonce se lidé radují, že se tam platí málo a považují to mylně za výhodu.

HN: Na co se tedy soustředit při koupi bytu?

Jak jsou na tom z technického hlediska společné části domu, v jakém stavu je centrální topení, výtah, střecha. Pokud to nejsem schopen zjistit sám, tak navštívit někoho z výboru společenství vlastníků. Ten má o domě většinou přehled. Seznámil bych se s lokalitou, jak se bude dál vyvíjet, jestli nejsou v blízkosti volné pozemky, neplánuje-li se stavba výrobního závodu, dálnice. To vše má vliv na cenu investice v budoucnosti. Vedle toho je důležité zjistit si i nějaké další informace o prodávajícím.

HN: Jaké?

Třeba kdo to je vůbec zač. U právnické osoby se podívat na účetní závěrky, u fyzické osoby, kde pracuje. Tady se totiž můžete dostat do problému. Někdo, kdo prodává byt kvůli dluhům, může snadno spadnout do konkurzu. Pak do něj může správce konkurzní podstaty zpětně zahrnout nemovitost, sebere vám ji. Sice se můžete s pohledávkou přihlásit do konkurzníhořízení, ale plnou částku zpět nedostanete.