Serge Borenstein: Stavím nový Karlín

Říká se, že byznys s nemovitostmi je v krizi. Myslíte si to také?
Byla by lež, kdybych jen na základě svých zkušeností tvrdil "ne, tady žádná krize není", nejsem přece slepý. Krize se do České republiky ší-ří z Evropy, ze Spojených států. Co říci? Odmítám s tím žít.

Odmítat asi nestačí, máte projekty, máte lidi, potřebujete na ně peníze, a ty jsou čím dál dražším zbožím...
A mám se z toho zbláznit? Je načase, abychom si řekli: Tohle je ten okamžik, kdy s krizí musíme začít bojovat, kdy musíme být lepší, kreativnější než druzí. To je moje filozofie. Nemá smysl naříkat, to je hrůza, co s námi bude...

Mluvíte o boji, o nutnosti zvrátit běh věcí, na to jsou ale potřeba peníze. Kde je berete, když banky půjčování omezují?
Je pravda, že dostat teď peníze od banky není snadné. Existují ale i jiné způsoby financování. Jsou tu třeba investoři, investiční fondy. Ať je či není krize, od lidí, kteří vám věří, se na dobrý projekt peníze najdou vždycky. Jsem přesvědčen, že se stále budou nacházet dobré příležitosti pro investice a že já je budu umět vytvořit. A nejde jen o příležitosti. Stavíme nový Karlín, lidé vidí, co jsme postavili, co jsme prodali, to jsou hmatatelné, skutečné věci. Proto mohou věřit tomu, co děláme.

Zájem o nemovitosti ale klesá, i fondy jsou opatrné a investují jen do naprosto výjimečných objektů...
Je jasné, že prodej bude trochu klesat, ale mladé páry budou byty stále potřebovat. Pak je jen na nás, abychom je přesvědčili, že v Karlíně najdou nejen střechu nad hlavou, ale i atmosféru. A navíc jde o dobrou investiční příležitost. Podobně budou nové firmy potřebovat kanceláře, umělci ateliéry...

Může to být jako na houpačce, zájem třeba na chvíli stoupne, ale pak se propadne, přijdou finanční ztráty. Neobáváte se takových výkyvů?
Už jsem jich mnoho zažil. Ve skladech bruselské policie možná dosud leží čtyřicet mých vysílačů. Tři roky jsem měl rádio, první nezávislé v Belgii - stanici SIS, Station Independent Satellite. Vysílali jsme z půdy jednoho bruselského domu, jako první jsme hráli reggae, world music. To bylo v roce 1977, státní rozhlas měl monopol, nás označil za piráty a každé dva týdny nás udával policii. Policisté přišli, sebrali nám vysílač, ale my začali znovu. Sehnali jsme nový, malý a za tři hodiny jsme už posluchačům popsali, co se stalo. A jestli nás chtějí poslouchat dál, ať pošlou peníze na silnější vysílač. Do tří dnů jsme měli peníze. A někdy policie také nic nenašla. Mezi policisty byli mladí kluci, naši muziku poslouchali a stávalo se, že nás sami policisté varovali - za půl hodiny vám přijdeme zabavit vysílač. A my ho schovali. Chci říci: výkyvů jsem v životě zažil mnoho, a vím, že vždycky je možné něco dělat.

Přesto: neobáváte se toho, že nakonec zůstanete bez projektů i bez peněz?
Vůbec ne. Měl jsem dva sny: být muzikantem nebo architektem. Ani jedno se mi přímo nesplnilo, stal jsem se obchodníkem. A nakonec jsem se svým snům přiblížil. Sice nejsem architektem, ale pracuji s architekty světových jmen. A pokud jde o muziku, užil jsem si ji v rádiu. Peníze nejsou rozhodující. Před pětadvaceti lety jsem je také neměl, a i tehdy jsem spal dobře. Jako dnes.

Vehemence, s jakou propagujete pražský Karlín, připomíná J. F. Kennedyho, který kdysi prohlásil "Ich bin ein Berliner". Jste "Karliner"?
Samozřejmě, jsem "Karliner". Cítím se tak, i když zatím v Karlíně nebydlím. Trávím tu "jen" dvanáct hodin denně. Jednou to bude čtyřiadvacet. Já Karlín miluji.

A kde bydlíte teď?
Na Zbraslavi, v Ottově vile, kterou mám pronajatou na sedmdesát let. S magistrátem jsem se dohodl, že na své náklady vilu zrekonstruuji, a tak neplatím nájem. Dosud jsem tam investoval padesát pět milionů korun.

Svou kancelář jste už do Karlína přestěhoval.
Přestěhovali jsme se do prostor bývalé kotelny závodu ČKD Dukla, které jsme plně revitalizovali. Rozhodli jsme se žít a pracovat v atmosféře, která reflektuje naši filozofii. Stará, ale renovovaná kotelna dokonale vyjadřuje ducha původního i nového Karlína. Takhle bych chtěl vidět Karlín v budoucnu. Nové budovy citlivě doplňující kompletně renovovanou původní zástavbu. To je důvod, proč tady jsem.

Vstupní hala Kotelny, která zabodovala v klání Best of Realty 2004, je zaplněna červenými koňmi sochaře Michala Gabriela, z pláten na stěně shlížejí tři koňské hlavy v nadživotní velikosti. Je to snad signál, že se více soustředíte na umělecké ztvárnění interiérů než na to, jak vydělat peníze výstavbou a prodejem budov?
Věřím, že je možné vydělat peníze i uměním - tím, že lidem nabídnu život v krásném prostředí. Vstupní halu Kotelny chci celou věnovat umění, nejrůznějším tvůrcům. Hodlám v ní každé dva měsíce pořádat výstavy, a to jak renomovaných umělců, tak i těch, kteří jsou zatím neznámí. Nyní zde vystavuje svá díla sochař Michal Gabriel ze skupiny Tvrdohlaví, který je mimo jiné peda-gogem na brněnské Fakultě výtvarného umění. Mou snahou je spojit architekturu a umění.

Minulý měsíc jste otevřel svůj poslední projekt, administrativní budovu Corso IIa. Co bude následovat?
Dalším naším projektem jsou rezidence - Cornlofts Šaldova. A díky neuvěřitelnému úspěchu projektu Corso IIa zahájíme ještě do konce roku stavbu druhé poloviny projektu, Corso IIb. To bude kancelářská budova za 970 milionů korun, autorem návrhu, jako ostatně všech budov projektu Corso, je katalánský architekt Ricardo Bofill. Projektoval například letiště v Barceloně a moderní sídla firem v Tokiu nebo Chicagu.

Řada kancelářských objektů má nyní problémy s pronájmem, v Praze roste množství neobsazených kanceláří. Jak je na tom Corso II?
Corso IIa je obsazeno z 87 procent, to je velmi dobré. Corso IIb bude mít zhruba 15 tisíc čtverečních metrů a banka požaduje předběžné smlouvy na třetinu této plochy.

Banky dnes omezují poskytování úvěrů na developerské projekty. Která banka věří projektu Corso IIb?
Mám příslib od České spořitelny, a věřím, že svůj slib splní. Pravidla České spořitelny, stejně jako jiných bank, se změnila. Nyní požadují, aby část budoucí budovy již byla pronajata, a také chtějí, aby developer ze svých prostředků financoval větší část projektu než dříve, místo deseti dvaceti procent třeba třicet až pětatřicet. Navíc banky nyní nedávají peníze na akvizice, tedy třeba na nákup pozemků, ale jen přímo na stavbu, na vytváření nových prostor, které mohou být pronajaty, a tak mohou přímo přinášet zisk. Ten je zárukou návratnosti peněz, které banka investovala. Kdyby dala peníze jen na nákup pozemku, může na něm developer něco postavit, ale také může stavbu odložit - a to je v současné době pro banku riziko.

Tu třetinu nájemců musíte mít ještě před zahájením stavby?
Ne, banka chce buď předběžné smlouvy s nájemci, nebo zvýšený podíl vlastního financování. My zpočátku dáme do projektu víc vlastních peněz a postupně, jak poroste počet nájemců, banka svůj podíl zvýší a my naopak vlastní financování snížíme.

Máte vůbec nějaké peníze, které můžete do projektu vložit?
Samozřejmě, podařilo se nám výhodně prodat Corso IIa, takže máme dostatek vlastních prostředků a můžeme v našich projektech pokračovat. Nic neodkládáme.

Sice neodkládáte, ale prodáváte, ještě než jste projekt zahájili. Teď mám na mysli Libeňské doky, projekt za sedm miliard korun. Dělal jste na ně i workshop se světovými architekty, a tento projekt jste už loni prodal...
Uvědomte si, že máme jen 24 hodin denně, jen sedm dní v týdnu, jen 365 dní v roce - a proti tomu obrovské množství čtverečních metrů, které máme postavit. To všechno bychom nezvládli, proto jsme se museli rozhodnout mezi projekty Libeňské doky a River Garden. Já Libeňské doky miluji, je to moje "bejby" - ale River Garden jsou také velmi zajímavým projektem. A jsou o malinko blíže centru města, a tento detail rozhodl. River Gardens jsme si nechali a o pár set metrů vzdálenější Libeňské doky prodali skupině GE, developeru Crestyl. Ovšem jako celý projekt, nikoli jen pozemek. Práce architektů nepřijde nazmar, protože nový developer bude z jejich představ vycházet.

Přesto se nemůžu zbavit dojmu, že byznysem developera je prodávat hotové projekty, a že pokud prodá něco, co ještě ani nezačal, pak jen kvůli tomu, že měl na začátku velké oči a teď mu chybí peníze...
Každý developer tvrdí, že existují tři zásady podmiňující úspěch. První: lokalita. Druhá: lokalita. Třetí: lokalita. Já s tím nesouhlasím. Podle mě je první podmínkou úspěchu lokalita. Druhou je také lokalita. Ale třetí podmínkou je načasování. Čas je velmi důležitým parametrem pro developerský projekt. Je čas kupovat - a je čas prodávat. Já dosáhl úspěchu v prodejích. A myslím si, že nejdůležitější je vědět, kdy prodat.

Jak bude vypadat River Garden?
Osm set bytů, kanceláře, celkem 130 tisíc čtverečních metrů ploch, nová menší městská část za zhruba pět miliard korun. Je to prostor pro byznys i bydlení a já jsem velký fanoušek takových komplexních projektů. Jsem přesvědčen, že v místech, kde mají lidé žít, musí být nejen byty, nejen kanceláře, ale také obchody, butiky, fitcentra, restaurace. Ne jako v Bruselu, kde jsou rozsáhlé kancelářské čtvrti, které se úderem páté odpoledne vylidní a zůstanou absolutně mrtvé. Na ulicích není ani noha, lidé skončili v kancelářích a spěchají domů na periferie.

Takže vaší představou je uvěznit lidi v jedné městské čtvrti, kterou opustí teprve tehdy, až je povezou na hřbitov?
Ne, to ne, jde o dnešní životní styl. Přes týden bydlet a pracovat na jednom místě, kde je po ruce všechno potřebné k životu, a o víkendech nebo o dovolené cestovat.

Přesto v Praze vyrůstají areály, kde jsou jenom byty, nebo jenom kanceláře. Chybí tam pekárna za rohem, bistro naproti, nejsou tam klasické ulice, jak je běžné v původní městské zástavbě...
To ale není případ Karlína, tady je přece množství původních i renovovaných obchodů, v sousedství na Invalidovně je nákupní centrum, tady mají lidé všechno po ruce. A my stavíme prostory, kde další obchody a služby vznikají, jsou tu bio prodejny, kadeřnictví, servisy. Každý den něco přibývá. A musíte také cítit ducha konkrétního města. V Praze třeba není možné stavět mrakodrapy jako v New Yorku. Burdž Dubaj či kilometr vysoký mrakodrap Nakheel Tower v Dubaji jsou jistě zajímavé projekty, ale nemyslím si, že bych chtěl bydlet ve 235. patře.

Říkáte, že v městských částech, které stavíte a renovujete, mohou lidé nejen bydlet a pracovat, ale také nakupovat, chodit do galerií, na koncerty, cestovat. Ovšem na to, aby vaše byty zaplatili, budou muset jen pracovat a na cestování, galerie a koncerty nebudou mít čas. Co vy sám, dostanete se někdy mimo Prahu?
Samozřejmě, často cestuji, neuplynou dva týdny, abych někam nevyjel. Jezdím do Paříže, do Londýna, minulý týden jsem byl v Kodani. Jezdím a hledám inspiraci.

Jakou inspiraci jste nalezl na poslední cestě?
Mám moc rád Kodaň, i když je tam chladněji než v Praze. Ale je tam nádherná architektura, mnoho skvělých míst podél vody, místní dovedou ideálně využít prostory na březích řek. Člověk tam vidí spoustu věcí, které by bylo možné udělat i v Praze. Také jsem tam mluvil se společností B.I.G., což je padesát mladých architektů, o možné spolupráci v Praze.

Inspiraci z říčních břehů chcete využít u svého projektu v pražských Modřanech?
Ano, věřím, že projekt v Modřanech bude úspěšný, je pro to mnoho důvodů. Například i proto, že pozemek, kde chci stavět, leží v sousedství golfového hřiště. To má sice jen devět jamek, ale stejně si myslím, že je fantastické tam bydlet. Díky tramvajím je oblast relativně blízko centra, zároveň však v přírodě a na břehu řeky. Je to místo, kam se po páté odpoledne vrátíte z práce, sbalíte si golfovou tašku a po padesáti metrech jste mezi jamkami. A můžete hrát nejméně šest měsíců v roce.

Vaše výlety do evropských měst jsou spíše pracovní. Kdy jste si od práce odpočinul?
Naposledy jsem byl na koncertu Coldplay v Praze. A v Akropoli na Žižkově jsem viděl a slyšel Erika Truffaze, skvělého jazzového trumpetistu ze Švýcarska. Kritici jej považují za bílého Milese Davise.
-

Serge Borenstein (*1949)
Jeden z nejúspěšnějších developerů v Česku se narodil v Belgii. Studia nedokončil, začátkem 70. let začal podnikat. Nejprve obchodoval s textilem, pak založil pirátské rádio a v roce 1980 vstoupil do realitního byznysu. Krátce po roce 1989 přijel obchodně do Československa, kde roku 1993 založil první firmu na billboardy East-West Media. V roce 1997 stál u zrodu skupiny Real Estate Karlín Group, která v Praze investovala přes deset miliard korun a projekty za dalších deset miliard připravuje. Borenstein byl oceněn titulem Osobnost roku 2001 časopisem Construction Journal. Má dva syny a žije v Praze.

Snímky HN - Martin Svozílek, ČTK: "Mou snahou je spojit architekturu a umění," říká Serge Borenstein, který vstupní halu své kanceláře hodlá celou věnovat výtvarníkům. Serge Borenstein: architektem se sice nestal, ale spolupracuje se světovou špičkou. Ceněnou přestavbu tovární haly na karlínské administrativní Corso navrhl španělský architekt Ricardo Bofill.