Jan Sadil: Hypotéky plošně nezlevníme. Na to dnes není vhodná doba

Rozhovor HN

Šéf Hypoteční banky Jan Sadil se nikdy v minulosti nevyhýbal jasně formulovaným prognózám k hypotečnímu trhu. Teď však většinu svých odhadů relativizuje. Příkladem je jeho aktuální výhled letošního prodeje hypoték. "Letošek vidím s velkým otazníkem. Stále ještě věřím, že objem hypoték může být na loňské úrovni. Ale když by se trh propadl níže, zas tak by mě to nepřekvapilo," říká Sadil v rozhovoru pro HN.

HN: Je doba ekonomické krize, doporučil byste teď vůbec vzít si hypotéku?

Těžká otázka. Ale kdo chce pořizovat bydlení a potřebuje půjčit, je pro něj hypotéka pořád jedním z nejlevnějších způsobů. Nedoporučil bych to někomu, kdo ví, že jeho pozice nebo firma jsou ohroženy. Banka to těžko může ve všech případech poznat. Jak dopadl Crystalex, to teď víme všichni, ale kdo to čekal před rokem? Tušit to může nejvíc samotný člověk, který se o hypotéce rozhoduje. Přece si nepřidělá starosti, když zaměstnavatel bude propouštět.

HN: Není dobré s hypotékou počkat, protože půjdou dolů úroky?

Vývoj úroků je pohled do křišťálové koule. Já nevím, jestli se vyplatí čekat, nebo ne. Když potřebuji bydlet a mám vyhlédnutou nemovitost, která mi přijde za rozumnou cenu, tak se hypotéka s pětiletým fixem mezi pěti až šesti procenty ročně dá pořád docela v pohodě splácet. Ano, je to úrok o něco vyšší než před třemi lety, ale to byla úplně jiná situace.

Teď se mi líbí hypotéky s pětiletou fixací

HN: Na jak dlouho byste teď fixoval hypotéku vy?

Včera mi položil stejnou otázku kamarád a já mu odpověděl z vlastní zkušenosti. Mám hypotéku z roku 2006 s tříletým fixem a dneska jsem smutný, že jsem dopadl jak ta kovářova kobyla. Kdybych si býval vzal pětiletku, mohl jsem mít ještě dva roky krásnou sazbu. Ani v současné ekonomické situaci se přitom uvažování lidí moc nemění. Jedna skupina spekuluje na krátké jednoleté fixace a věří, že za rok půjdou úroky dolů, ale musí přitom myslet na to, že z deseti tisíc měsíční splátky může být třeba i dvanáct a budou tomu muset přizpůsobit rodinný rozpočet. A pro druhý typ lidí je informace, že deset tisíc měsíčně budou platit pět let, přesně to, chtějí vědět, aby na to nemuseli myslet. Jednoleté fixace hrály větší roli, když byly hodně levné, ale to teď už neplatí.

HN: Takže vy sám budete fixovat na jak dlouho?

Mám ještě čas na rozmyšlenou do listopadu. Teď se mi líbí hypotéky s pětiletou fixací.

Lidé budou vyčkávat, ale ceny to moc neovlivní

HN: Jsou ceny srovnatelných bytů, na které lidem půjčujete, nižší než před rokem? O kolik kupní ceny klesly?

Zlevnění nemovitostí, o kterém píšete, není plošné. Spíš se dá říct, že do poloviny loňska ceny rostly a od té doby zůstaly na stejné úrovni. Vidíme sice pokles některých nabídkových cen developerů, ale plošně ceny bytů nepadají. Domy a pozemky také nedoznávají žádné změny.

HN: Jak vidíte letošní vývoj cen nemovitostí?

Sami se ptáme, co můžeme čekat. Zatím se přikláníme k názoru, že v první polovině roku se ceny nezmění, přestože lidé budou s koupí realit vyčkávat. To pak může některé developery přivést ke snížení cen. Ale developeři, a pro mě překvapivě i hypoteční brokeři, naopak říkají, že se poptávka po bydlení ve druhém pololetí oživí tak jako tak, a z toho se dá usuzovat, že developeři nebudou chtít zlevňovat. Jsou přesvědčeni, že stále existuje nějaké procento populace, která potřebuje bydlet, a když s cenami nebudou hýbat, lidé to zjistí a nakupovat začnou, jen to bude letos později.

HN: Vy si také myslíte, že se zamrzlá poptávka letos ožije?

Já nevím, kdy k tomu dojde. Nemáme s něčím takovým zkušenost, ta současná situace může trvat i roky.

Dlouhodobé úvěry jsou nedostatkovým zbožím

HN: Budete v bance sami něco dělat pro oživení poptávky po hypotékách?

Ano, ale jde to jen velice omezeně. Od poloviny února přijdeme s akční nabídkou na určitý typ hypotéky. Bude jako vloni bez poplatku za zpracování, diskutujeme o zvýhodněné sazbě. Určitě nezlevníme hypotéky plošně. Na to není doba.

HN: Proč ne, když základní sazby České národní banky jsou teď na čtyřletém minimu?

Ano, ale asi už milionkrát jste ode mne slyšeli, že na hypotéky to stejně nebude mít vliv. Kroky centrální banky by měly ovlivňovat především cenu peněz na velmi krátkodobé půjčky, ale ani to se neděje. Zdroje na dlouhodobější úvěry, včetně hypoték, jsou nedostatkovým zbožím, protože mezibankovní trh nefunguje a volné likvidity je stále ještě málo. Likvidní přirážky k základní sazbě ČNB je něco, o čem jsme v minulosti snad ani neslyšeli. Větší náklady na refinancování hypoték ale musíme hradit a promítají se do úroku pro klienty. A ty likvidní marže jsou dnes vysoké.

HN: Mluvíte o likvidních maržích, ale banky říkají, že také zvyšují úroky, protože cítí větší riziko nesplácení a chtějí mít větší rezervu na odpisy špatných úvěrů. Proč, když v hypotéce mají jištění nemovitostí?

Můžu mluvit jen za nás, ale v rizikových maržích jsme poslední dobou nic nezměnili. Upravujeme je zpravidla jednou za rok. Neplánujeme, že bychom rizikovou přirážku nyní měnili. Jsme teď přísnější v tom, že obchod, kde bychom neměli výnos, který potřebujeme, neuzavřeme. Prostě nechceme obchod za každou cenu.

HN: Hypoteční trh se vloni propadl o pětinu. Jaký vývoj čekáte letos?

Po pravdě řečeno, nevím. Už naše loňské odhady byly optimističtější než skutečnost. Letošek vidím s velikým otazníkem, záleží na vývoji ekonomiky a dalších faktorech. Stále ještě jsem ale optimistou a věřím, že objem hypoték může být na loňské úrovni. Ale když by se propadl níže, zas tak by mě to nepřekvapilo.

HN: Jaká největší rizika bankám hrozí teď v hypotékách?

Recese a růst nezaměstnanosti může zkomplikovat splácení hypoték, a tím zhoršit kvalitu portfolia úvěrů. To je v našem uvažování jeden z nových prvků, protože doposavad se kvalita našeho portfolia soustavně zlepšovala. Vždyť ta část úvěrů, kde jsou vážnější problémy se splácením - jsou po splatnosti více než devadesát dní, tvoří jen jedno procento ze všech našich úvěrů.

Vývoj klasifikovaných úvěrů teď sledujeme mnohem častěji a detailněji než v minulosti. A i když si nemyslím, že podíl problémových hypoték zásadně poroste, můžeme se dostávat do nové situace - klienti by chtěli splácet, ale nebudou moci, protože ztratili zaměstnání. Jsem ale optimista a věřím, že takových případů moc nebude.

Žádný speciální balíček pro propouštěné nemáme

HN: Jak tedy budete řešit problém lidí, kteří nemůžou splácet, protože je krize připravila o místo?

Jsme na to připraveni, nic speciálního zavádět nemusíme.

HN: Kontaktuje například klienty v místech, kde došlo k propouštění, třeba Crystalexu v Novém Boru?

Nemáme žádný balíček pro naše klienty z Crystalexu, abychom jim dodali nějaké řešení. Máme pro ně zprávu: Milí klienti, bývalí zaměstnanci jakéhokoliv podniku, hrozí-li vám problém se splácením hypotéky, kontaktujte banku co nejdřív a snažte se hledat s námi společné řešení.

Vy přece víte, že vždycky mluvíme o oboustranném vztahu klienta a banky a jak je pro obě strany důležité, aby o problému mluvily. Když klientovi něco hrozí, je nutné to říct bance dostatečně dopředu. Těch možností, které vzájemně máme k řešení, je několik. Vždycky je to o konkrétním případu a o možnostech obou stran.

HN: Jaké možnosti to jsou?

Je možné odložit splácení jistiny. Pak se dá odložit i splácení úroků, ale to je spíš teorie, protože je to strašně drahé a problém se tím jen odkládá do budoucna. Může se prodloužit splatnost úvěrů. Máme hypotéky i nad 40 let, ale průměrná splatnost je 25 let. Takže když to věk klienta dovolí a je šance, že se jeho situace za nějakou dobu zlepší, je to jedno z nejelegantnější řešení, protože se sníží splátky. Variantou je i prodej nemovitosti se souhlasem dlužníka. Ne že by se to dělo často, ale je to také řešení, které nemusí být špatné, protože kromě umoření dluhu bance může zbýt z prodeje například domku i na koupi bytu. Novým klientům pak můžu doporučit pojištění, které zahrnuje i riziko ztráty zaměstnání. Máme ho už tři čtvrtě roku v nabídce.

HN: Pojištění je ale dost drahé, nemyslíte?

Kompletní, které kryje riziko úmrtí, invalidity, nemoci a ztráty zaměstnání, může být u průměrné hypotéky kolem jednoho tisíce korun. V porovnání s jinými pojistkami to tak drahé není. Osobně bych to doporučil.

HN: Jak budete řešit situaci, když někdo z dlužníků nebude chtít nemovitost prodat, protože řekne, že nebude mít kde bydlet?

To je ta horší situace, ale ani ta není nová, i takové věci řešíme. A to prodejem pohledávky, soudním prodejem nebo exekucí.

HN: Kolik takových případů máte?

Málo. Nejčastěji je řešíme prodejem pohledávky. Vloni šlo řádově o tři sta případů, a když uvážíte, že jsme za dobu, co poskytujeme hypotéky, poskytli přes sto tisíc hypoték, je to 0,03 procenta úvěrů. Je to pro nás to nejjednodušší řešení, pohledávky se draží i na internetu, je to systém, který funguje.

V ZELENÉM SÍDLE. Šéf Hypoteční banky Jan Sadil býval reprezentantem v kanoistice na divoké vodě. Vztah ke sportu a pohybu v přírodě jej stále drží - v zimě jezdí na běžkách, hodně letních dní tráví na lodi či v koňském sedle. Překvapivě hodně zeleně si ale užívá i v novém sídle mateřské ČSOB v Praze-Radlicích.

Letošní leden byl oproti loňsku bídný

HN: Je podle vás rozdíl mezi klienty, kteří si brali hypotéku před rokem a nyní?

Neřekl bych, že ti, kteří si hypotéku berou, se chovají jinak. Obecně teď ale v Česku nastala doba vyčkávání, čekání na budoucnost. Zatímco především v roce 2007 a částečně v roce 2008 klienti opravdu chtěli kupovat nemovitosti, a jakmile se něco naskytlo, tak po tom aktivně šli, dneska čekají, jestli neklesne cena nemovitostí a úrokové sazby. Ještě vloni jsme u nás v bance nezaznamenali dramatický propad poptávky, letošní leden byl ale bídný. Produkce je na 70 procentech ledna předchozího roku.

HN: Kontaktuje vás už hodně lidí, že ztratili zaměstnání a nemají na splátky?

Nic takového se neděje. Těch přepadů není víc než v minulosti.

HN: Slovenský premiér Fico slíbil, že stát lidem postiženým krizí pomůže se splácením hypotéky, obdobná pomoc už v některých zemích funguje. Co si o tom myslíte, jednáte o něčem podobném s představiteli státu?

Nevím o tom, že by se tím bankovní asociace zabývala. Stát už části klientů pomáhá - od února se obnovila státní podpora hypoték na starší bydlení pro lidi do 36 let.

HN: Ekonomická krize se už v Česku v některých odvětvích projevuje, přitvrzujete podmínky hypoték víc než vloni?

Ne, my jsme se vždycky chovali docela rozumně, a proto nemusíme nic moc měnit ani teď. Některé nabídky, jaké měla konkurence, například hypotéky na 120 procent hodnoty nemovitosti, jsme nikdy nedávali, nepovažovali jsme to za dobré. Před pár týdny jsme jen udělali další omezení pro cizince z rizikových zemí, kterým jsme už vloni přestali poskytovat stoprocentní hypotéky. Omezili jsme tyto prodeje a umožňujeme už jen úvěry do 50 procent hodnoty nemovitosti. Máme určité limity, kolik takových úvěrů chceme v portfoliu mít, a těmto limitům jsme se přiblížili.

HN: Nic dalšího neplánujete? Píše se o tom, že ekonomika skončí v recesi.

Odhady ekonomiky se rozcházejí o procenta, je těžké se připravovat na něco, když nikdo přesně neví, co nastane. Nicméně žádné další restrikce hypoték aktuálně neplánujeme. Nevidím pro to důvod, když jsme se vždy chovali rozumně. Hypotéky jsou ale dražší, to je jasné, a kvůli likvidním a rizikovým přirážkám, o kterých jsem mluvil, nebude tak snadné nabízet třeba akční slevy z úroků jako vloni.

Propouštění se Hypoteční banky netýká

HN: Jaké to je, šéfovat bance, která byla dosud na vzestupu, a letos se jí obchody výrazně přibrzďují?.

Na rozdíl třeba od výrobních firem, které mají zisk podle toho, co v daném roce vyrobí, my sedíme v rozjetém vlaku, který nám nese výnosy. Ano, přestože možná letos budeme mít menší objem nových obchodů než loni, tak pořád porosteme. V bilanci máme hypotéky zhruba za 120 miliard a letošních obchodů budeme mít víc než těch, které nám budou odcházet, ať už kvůli regulérnímu splacení nebo předčasným splátkám. To je naše obrovská výhoda.

HN: Není nevýhoda být specializovanou bankou v roce, kdy hypotéky neletí? Neuvažujete o rozšíření svých služeb?

To, že jsme specialisti, stále vidím jako výhodu. Nevěřím, že zájem bude někdy nulový. I před deseti, třinácti lety, kdy hypotéky byly za 15 procent ročního úroku, se stejně prodávaly. Nemáme v plánu začít s prodejem jiných služeb, jen chceme víc nabízet pojištění k hypotéce.

HN: Vaše mateřská skupina ČSOB propouští, jak se to dotýká Hypoteční banky?

Nijak, nemáme o moc víc lidí než zhruba před pěti lety, a naše prodeje jsou přitom mnohem větší. Je to doklad toho, že skupina našemu byznysu věří a že chceme zůstat na pozici jedničky trhu, na kterou jsme se dostali. Kdyby to tak nebylo, tak bychom dnes hypotéky nemohli ani poskytovat. Při financování našich hypoték těžíme ze síly Skupiny ČSOB.

Hypoteční banka

- Do ledna 2006 působila pod značkou Českomoravská hypoteční banka.
- Skupina ČSOB ji získala v roce 2000 jako součást krachující IPB, kterou převzala.
- Je jedinou bankou na českém trhu, která se specializuje jen na hypotéky. S bilancí 138 miliard korun je 6. největší tuzemskou bankou.
- Loni v nově poskytnutých hypotékách dosáhla tržního podílu 32,5 procenta a stala se jedničkou na trhu. Prodej hypoték se přiblížil 40 miliardám korun, což bylo meziročně zhruba o dvě miliardy méně. Celý trh však propadl o pětinu.
- Celkový objem hypoték v její bilanci je 120 miliard korun, vloni v létě uvítala stotisícího klienta.
- Základní kapitál banky je přes pět miliard. ČSOB v ní drží 99,90 procenta.

Jan Sadil (39)

Stál u zrodu hypotečního bankovnictví v Česku. Vystudoval ČVUT. Jako absolvent postgraduálu znalectví v oboru stavebnictví a ekonomiky začal profesní kariéru v oceňování nemovitostí. Od roku 1995 pracoval v Komerční bance, do Hypoteční banky přešel v roce 2001.Jejím šéfem je od prosince 2003. Jako bývalý reprezentant v kanoistice na divoké vodě má stále rád sport. Má dva syny a letos čeká třetí přírůstek do rodiny.