Dušan Kunovský: Byty jsem dal k ledu, jedeme na jižní pól

Loni na jaře šel devět dní na severní pól, v létě zinkasoval miliardu korun za prodej desetiny své firmy a na podzim udeřila realitní krize. Dušan Kunovský, zakladatel a majoritní vlastník developerské firmy Central Group, nasadil krizová opatření. Odrazil útok, který měl přivést jeho společnost do konkurzu, k bytům z doprodeje v rozestavěných projektech přidává auto zdarma, nové projekty nezačíná a vyčkává na oživení trhu. "Jsem optimista, do tří let se zájem o nové byty v Praze razantně zvýší," tvrdí Kunovský.

Kvůli realitní krizi klesla hodnota nemovitostí i developerských firem někde o deset, jinde i o čtyřicet procent. Jak krize ovlivnila Central Group?

Nejsme a nebudeme obchodováni na burze, hodnota naší firmy není určována prostřednictvím akcií. Náš majetek tvoří pozemky, na kterých chceme stavět. Je pravda, že jejich likvidita je nižší než dříve. Nejsem ale schopen říci, o kolik, protože trh větších pozemků v Praze se téměř úplně zastavil. Pozemek má hodnotu až v okamžiku prodeje. Nyní se neprodává, a není proto možné určit hodnoty. Jediná poslední větší akvizice byla naše, za 300 milionů korun jsme převzali pozemek na Olšanské od společnosti Telefonica O2.

Znamená to, že váš podíl ve společnosti Central Group má stále hodnotu devíti miliard korun?

Loni v červnu došlo k podpisu rámcové smlouvy o převodu deseti procent akcií Central Group švýcarské společnosti Global Property Capital za miliardu korun. Dalších devadesát procent vlastním já. Z tohoto pohledu by se tak dalo usuzovat, ovšem modelů na kalkulaci hodnoty majetku je mnoho. Firma není na prodej, nepůjde na burzu, a proto nemám zapotřebí modelovat její hodnotu. Nevím, jestli můj majetek je devět miliard korun. Já na těch penězích nesedím, nevlastním žádné ostrovy ani letadla, stačí mi jedno auto.

Jaké auto máte?

Porsche Carreru, už třetím rokem.

Uvažujete o vstupu dalšího partnera?

Velice pečlivě to zvažujeme. Pokud jde o Švýcary, máme dohodu. Oni mají právo do tří let zvednout svůj podíl až na 49 procent a zároveň já mám stejnou dobu na to, abych odkup stáhl zpátky. Během tří let tedy nebudeme s nikým jednat. Kdyby se v budoucnu jednalo o nějakém vstupu, vždy si podržím většinu. Nikdo nezíská víc než 49 procent, tento svůj záměr nehodlám měnit.

Ceny bytů v současné době klesají. Má smysl stavět nové, lze na výstavbě bytů vydělávat?

I my samozřejmě reagujeme na určité ochlazení. V minulosti jsme vždy k prvnímu v měsíci zařazovali do nabídky novou lokalitu, novou etapu projektu. Tuto taktiku jsme přehodnotili, protože není možné zvyšovat rozestavěnost. Jakmile prodáte jeden byt, zavazujete se k investici třeba půl miliardy korun. Proto se v současnosti zaměřujeme jen na dokončování stávajících projektů.

Nové projekty nezahajujete?

Máme řadu lokalit, které jsou připravené k okamžitému zahájení výstavby, ale přece jenom čekáme na určité oživení trhu, na vyšší ochotu bank půjčovat. Pokud se poptávka na trhu bude vyvíjet rozumně, zahájíme nějaké projekty na podzim. Pokud ne, vyčkáme. Výraznější oživení očekáváme v příštím roce.

Říkáte, že odkládáte některé projekty. Je důvodem odkladu i fakt, že banky zpřísnily podmínky úvěrů, a vy tedy nemáte na výstavbu peníze?

To není pravda, my v současnosti nepoužíváme žádné projektové financování. Máme sjednány určité úvěrové rámce s ČSOB a s Českou spořitelnou, to je na vykrytí drobných výkyvů provozního financování v řádu několika desítek milionů korun v rámci provozních úvěrů. To jsou skutečně zlomkové částky.

Ceny bytů nyní klesají, zlevňuje i Central Group?

Postupem výstavby se ceny vyvíjejí. Na začátku jsou zaváděcí, nižší o pět až sedm procent. S postupem výstavby se zvyšují a při dokončení dosahují tržní úrovně.

Včasný prodej je ale výhodný i pro vás, protože potřebujete peníze, abyste mohli platit stavební práce, jinak se můžete ocitnout v insolvenci...

Je to samozřejmě tak. Troufnu si tvrdit, že máme nejširší možnosti financování. Ti, kdo dříve platí, jsou finančně výrazně zvýhodněni. Čím později klient byt koupí, tím je náš zisk vyšší. Na vydělávání peněz jsme samozřejmě zaměřeni, loni jsme dosáhli zisku 770 milionů korun.

Vůči klientům jste vstřícní, ale nakonec jste sami museli čelit insolvenčnímu řízení. Proč?

To byl klasický případ zneužití nového zákona o insolvenčním řízení. Kdokoli, i se zcela vymyšlenou pohledávkou, může podat návrh na zahájení insolvenčního řízení. A soud, bez toho, že by zkoumal, zda taková pohledávka existuje, musí insolvenční řízení zahájit.

Jak vysoká byla sporná pohledávka, jakou škodu vám oznámení o insolvenčním řízení způsobilo?

Ta věc byla ukončena, Vrchní soud všechno zamítl a my jsme podali trestní oznámení. Firma Šňapka Stavby u nás kdysi pracovala, měli zpoždění, nepracovali kvalitně a chtěli 62 milionů korun. Měli jsme dva znalecké posudky. Odstoupili jsme od smlouvy a zaplatili jim všechno, co prostavěli. Jenže Central Group je natolik vidět, že pánové přišli a řekli, podívejte se, pokud nám nezaplatíte, budeme proti vám dělat mediální kroky.

"Auto zdarma" ke každému bytu zabralo

Zájem o byty stále klesá. Kdy se tento negativní trend obrátí?

Lidé jsou opatrní a vyčkávají, co bude, vyčkávají na další snížení cen, na další bonusy. My jsme velmi optimističtí. Podle průzkumu STEM/MARK čtvrtina respondentů v Praze by si do tří let chtěla v Praze pořídit nový byt či dům. Nadpoloviční většina klientů si bere hypotéku. V přepočtu na HDP jsme jenom na čtvrtinovém objemu hypoték, co jsou v západní Evropě.

Budou ceny bytů dál klesat, nebo začnou stoupat?

Záleží na lokalitě a struktuře projektů. Takové ty velké rozmáchlé projekty s velkými byty a mezonety, tam může pokračovat propad cen. U běžných projektů, odpovídajících poptávce, se pokles cen zastaví.

Mluvíte o stagnaci, ale přitom zlevňujete, k bytům přidáváte auto zdarma...

V některých lokalitách došlo, podle klientských preferencí, k určitému přecenění. Ceny některých bytů jsme zvýšili. Větší byty, po nichž byla poptávka slabší, se dostaly s cenou o kousíček níž. Bilance té lokality ovšem zůstala zachovaná. Zároveň jsme pracovali s kampaní "auto jako dárek". Ta fantasticky zafungovala. Rozhodli jsme se ji ještě prodloužit s novými lokalitami a s novými typy aut až do června.

Vyplatí se vám tato taktika finančně, když za auto musíte zaplatit na úkor svého zisku?

Šlo o to nějakou neotřelou mediální formou podpořit prodeje. Nedá se říci, že na těch bytech proděláváme. V současnosti nejde o to dosahovat velké ziskovosti, ale spíš se orientovat na rozšiřování podílu na trhu. Teď ještě máme zisky, jde o setrvačnost z minulých let. Do dvou do tří let se oživí prodeje, zisky však budou nižší. Ale náš podíl na trhu, v Praze v současnosti asi 22 procent, pak bude větší.

Není lepší půjčit si v bance, což by vám umožnilo počkat s prodejem a nezlevňovat?

Banky, které nás dlouhodobě úvěrovaly, dostaly zřejmě od svých mateřských společností příkaz, ať nepůjčují. Měly by do světa vyhlásit, že peníze půjčovat nebudou. Banky se ale tváří, že půjčují, přitom požadavky na předprodeje jsou třeba šedesát procent. Při představě, že se nekoplo do země a vy máte prodáno šedesát procent bytů v době, kdy lidé přece jen nejsou úplně důvěřiví, to je směšný požadavek. To ať banka radši řekne, že nepůjčuje. Pro firmy, které jsou závislé na bankovním financování, mají rozestavěné projekty a potřebují větší úvěry, je ten dopad asi fatální.

Řada firem chce kvůli nedostatku peněz své projekty prodat. Dostáváte takové nabídky?

Řeknu to takhle. Máme oddělení nákupu nemovitostí, které nabídky vyhodnocuje. Jednou týdně, v úterý, máme investiční poradu, kde se těmi perspektivními projekty zabýváme. Dříve tato porada trvala dvě hodiny, nyní trvá čtyři hodiny.

Říkáte, že finančně jste zdraví, ale přitom nabízíte pětiprocentní zhodnocení zálohy, pokud se klient rozmyslí a byt nekoupí. To vypadá, že peníze nutně potřebujete...

Nejde o to, získat od lidí peníze, proto to je omezené jen na jeden produkt. Je to spíš ujištění lidí. Když uzavřou smlouvu s garantovaným výnosem, mají možnost dostat své peníze zpátky - kdyby opravdu došlo ke snížení cen nebo kdyby si nákup bytu rozmysleli. Od září se na to ptalo dost lidí, nikdo ale nechtěl peníze vrátit. Lidé si k nám jdou koupit nemovitost, ne uložit peníze.

Po severním a jižním pólu přijde Afrika

Central Group má nápaditý marketing, trumfem jistě byla vaše výprava k severnímu pólu. Čí to byl nápad?

Já jsem se v tomhle snažil spojit příjemné s užitečným. Od malička jsem se chtěl na severní pól dostat. Velmi pečlivě jsme zvažovali, jestli s tím nějak marketingově pracovat, nebo nepracovat, protože jsme do poslední chvíle nevěděli, jestli tam dojdeme, nebo jestli tam bude taková zima, že se hned na letišti otočíme a poletíme zpátky. Až v momentě, kdy jsme tam docházeli, tak naši lidé v Praze pustili tiskovou zprávu. Celý ten marketing včetně televizní prezentace ale nebyl řízený proces, toho se chytla média samostatně.

Počkejte, dva šéfové a obchodní ředitelka společnosti Miluše Netolická, která stanula na severním pólu jako první Češka, to jste přece museli přepokládat mediální ohlas...

Nebyla to úplně připravovaná akce. Skutečně nás překvapilo, když jsme se vrátili na letiště, ty houfy těch novinářů a to, jaké mediální pozornosti se výpravě dostalo. Možná proto, že to bylo jakési zpestření, že Central Group není jen stavební a developerská instituce, ale že tam funguje i lidský prvek.

Jak se dobývá severní pól?

Letěli jsme přes Špicberky na ruskou vědeckou základnu Barneo, která je asi 150 kilometrů od pólu, ze základny jsme šli na lyžích a se psím spřežením, celkem devět dní. Došli jsme na pól, kam pro nás přiletěl vrtulník. Předtím se to trošku zkomplikovalo, propadlo se jedno z psích spřežení a jeden z průvodců, tak jsme to nějak řešili. Měli jsme rozpočítané zásoby, ale ten vrtulník měl kvůli technické závadě zpoždění, čekali jsme na něj víc než šestadvacet hodin, takže to bylo takové zpestření. Nepovažujeme to ale za nějakou dobyvatelskou výpravu, spíš to byla taková akce - zkusíme, zda to vydržíme.

Na kolik přijde cesta na severní pól?

Co se týká nás tří, tak ten náklad se pohyboval někde kolem dvou milionů korun. To nebyla dlouhá výprava.

Na severu jste byli. Plánujete teď cestu třeba k rovníku, na Kilimandžáro?

Tam jsme byli už dřív... Až se z toho mrazu trochu oklepeme, tak uvažujeme, že bychom pro srovnání dali jižní pól. Já docela rád cestuji a svůj čas dělím mezi práci a cesty, tak uvažujeme také o cestě po stopách Zikmunda a Hanzelky, v džípech jet z Prahy do Kapského Města, projet celou Afriku. Teď jsme našli nějakou cestu přes Súdán, takže to asi uskutečníme, taková legrácka.

Co je Central Group

Firma v pubertě
Společnost Central Group založil Dušan Kunovský ve svých 23 letech v roce 1994. Zpočátku obchodovala v Praze a okolí se stavebními parcelami, posléze začala stavět rodinné domky a v roce 2001 zahájila výstavbu rozsáhlých bytových projektů. Prvním bylo Zahradní Město s 1200 byty.

Současnost
Do konce letošního roku firma dokončí téměř 900 nových bytů ve čtyřech lokalitách a více než 60 rodinných domů. V současnosti má volných 550 nových bytů a 150 rodinných domů. Ke 200 letos prodaným bytům dosud firma přidala auto zdarma.

Budoucnost
Central Group v současné době vlastní ve dvaceti pražských lokalitách pozemky, na nichž během příštích pěti let postaví 10 000 bytů a rodinných domů. Firma zůstane zaměřena na byty a domy středního a luxusního segmentu v Praze.

6500
bytů v Praze postavil Central Group za 15 let

770
milionů korun vydělala firma Central Group v minulém roce

Dušan KUNOVSKÝ (38)

Vlastník 90 procent firmy Central Group v odhadované hodnotě devět miliard korun absolvoval stavební průmyslovku a poté studoval práva v Praze a v Cambridge. Firmu, zaměřenou na rezidenční development, založil v roce 1994. Od rodinných domků se propracoval k výstavbě projektů se stovkami bytů. Rád cestuje, jezdí vozem Porsche Carrera.