Trh se s poklesem cen začal hýbat

Ceny nových bytů by se podle odhadů odborníků letos neměly příliš hýbat. Mohly by se spíše zvýšit, ale jen o několik málo procent a pokud se tak stane, tak až ke konci roku. "Ceny budou letos spíše stagnovat, i když přežívá rozdíl v cenových očekáváních prodávajících a kupujících," říká Jiří Fajkus z realitní skupiny Real Spektrum. "Další plošný propad cen je nepravděpodobný s výjimkou výrazného zhoršení ekonomické situace či rozhodnutí bank vrhnout na trh velké množství nesplácených bytů," tvrdí.

Podle Petera Višňovského, obchodního ředitele realitní kanceláře Lexxus, již nelze vzhledem k omezenému počtu nově zahajovaných projektů očekávat další pokles cen. "Pokud se české ekonomice bude dařit lépe, můžeme v závěru roku očekávat mírně zvýšenou poptávku a s ní spojený pozvolný růst cen nemovitostí," odhaduje Višňovský.

Když růst, tak ne dramatický

Zástupci největších developerských firem se shodují, že se ceny nových bytů letos v průměru zvýší jen nepatrně. "Pro rok 2010 očekáváme mírný nárůst cen o dvě až tři procenta," říká Björn Mattsson, generální ředitel a předseda představenstva Skanska Reality.

Evžen Korec, ředitel společnosti Ekospol, k tomu poznamenal: "Ceny malých bytů v druhém pololetí vzrostou, otázka je, kdy k tomu dojde." Korec nedávno pro HN uvedl, že do poloviny tohoto roku budou ceny nových bytů stagnovat, ale potom vzrostou o tři až pět procent.

Poptávka podle developerů a realitních makléřů opatrně oživuje. "Zájemci nechtějí propást čas výhodných nákupů," myslí si Fajkus s tím, že koupěschopnost poptávky je i nadále podvazována pokračující úvěrovou restrikcí. Letošní rok bude vhodný pro investice do nemovitostí i podle Višňovského.

Hledání cenového dna

Lexxus zaregistroval již v polovině roku 2009 zpomalení tempa poklesu cen a koncem loňského roku již bylo možné v nízkém segmentu pozorovat stagnaci cen a v nejvyšším segmentu dokonce návrat k růstu.

Podle údajů Asociace realitních kanceláří ČR poklesly loni nabídkové ceny nových bytů v některých krajích i o více než 20 procent. V Praze loni podle asociace poklesly ceny nových bytů zhruba o sedm procent.

Kdy a zda realitní trh dosáhl cenového dna, si však odborníci netroufají říct. "Dno většinou nalezneme až zpětně - až s větším odstupem a dostatkem dat budeme schopni říci, kdy byly ceny nejníže," říká Višňovský. Ceny bytů se podle něho dostaly na svůj vrchol v létě 2008. Následoval pokles, který zasáhl všechny segmenty. Nové byty přitom zlevnily v průměru do 10 procent.

Výrazné zpomalení poklesu cen v druhé polovině roku 2009 přesto naznačuje, že je ono cenové dno minimálně velmi blízko.

Mattsson se dokonce domnívá, že ceny nových bytů dosáhly pomyslného dna již v průběhu této zimy. Někteří developeři totiž kvůli slabé poptávce museli jít s cenou razantně dolů.

Slevy jen někde

Například u rezidenčního projektu na Praze 13, který byl dokončen letos v lednu, nabízel developer minulý měsíc slevu 25 procent při pořízení bytu. V březnu se již dá ve stejném projektu koupit byt s 20procentní slevou. Byt o velikosti 2+kk tam lze podle aktuálního ceníku pořídit od 3,1 milionu korun.

Podle realitního odborníka ze společnosti Central Europe Holding ale v řadě případů slevy přicházejí u projektů, kde byly ceny od začátku nastavené neúměrně vysoko. "Developer, který stanovil realistické ceny, prodá byty měsíc po kolaudaci a nemusí s cenou vůbec dolů," říká Pácal.

Podle Fajkuse lze na individuální snížení ceny dosáhnout u bytů v málo oblíbené lokalitě, ve špatném technickém stavu a s horší dopravní a sociální infrastrukturou. Významní rezidenční developeři již podle svých vyjádření plošné slevy bytů do budoucna neplánují. Výraznějších slev mohou zákazníci dosáhnout v případě doprodejů některých projektů.

V některých případech mohou klienti dostat na byt v nadstandardních pražských projektech i poloviční slevu oproti ceně původní, řekl Pácal, který se zabývá i oceňováním nemovitostí.

Mnohé developerské projekty jsou navíc kvůli poklesu poptávky poloprázdné a firmy v nich mají vázány peníze a s cenou jít dolů prostě musí.

Jen v Praze je dokončených projektů s neprodanými byty vícero. Ten největší, Central Park Praha na Žižkově, má podle vyjádření zástupců více než čtyři měsíce od dokončení prodaných 147 z 545 bytů.

Majitel projektu se chystá v nejbližších týdnech zveřejnit změnu obchodní a marketingové strategie. Minulý týden činila průměrná cena 80 500 korun za metr čtvereční (včetně DPH) čisté bytové plochy a cena zahrnuje terasu, parkovací stání a sklep.

Inzerované ceny však ne vždy odpovídají skutečnosti. Podle Lexxusu mohou klienti v průměru získat slevu až osm procent oproti ceníkové ceně, slevy se však liší projekt od projektu. "Sleva je častěji dostupná u již dokončených projektů," řekl Višňovský.

V současné době jsou však startovací ceny u nových projektů často nastaveny na tak nízkou úroveň, že zájem je dostatečně vysoký i bez poskytnuté slevy, dodal. S tím souhlasí i Pácal, podle kterého ceny u kvalitních projektů nepoklesly.