Bydlení se zahrádkou

Byt 3+kk v přízemí nejmenšího ze tří domů v projektu Kolovrátek v Praze 10 je dalším, který pro HN hodnotili odborníci na rezidenční nemovitosti. Cílem letní série je posoudit, zda kvalita bytu odpovídá jeho ceně - 4,74 milionu korun.

Byt, k němuž náleží dvě menší terasy a dvě předzahrádky o celkové ploše 143 metrů čtverečních a jedno soukromé parkovací stání před domem, představil Martin Jan, obchodní ředitel developerské společnosti CODECO. Kritickýma očima přízemní byt hodnotili Karel Zeman, ředitel sektoru prodeje konkurenční developerské společnosti Ekospol a Ivan Hrabec, odborný redaktor časopisu Nové bydlení.

Lokalita a infrastruktura

Projekt Kolovrátek leží na severu obce Kolovraty, na okraji jihovýchodní části Prahy 10. Z východu, jihu a západu je obklopen novými rodinnými domy. Tři domy projektu jsou seřazeny do tvaru písmene "U", otevřeného na jih.

Domy vytvářejí zhruba třicet metrů široký vnitroblok, do něhož zasahují oplocené předzahrádky přízemních bytů. Prostor uprostřed je z části vydlážděný, jsou tu lavičky a zasazené stromky.

"Ve vnitrobloku lze odpočívat, mohou si tu hrát děti. Na předzahrádkách je travní koberec. Do dvou, tří let budou ohraničeny již nyní vysazenými živými ploty," uvedl Martin Jan.

Na severní straně je dětské hřiště a otevřené pole, po 350 metrech přeťaté ulicí Přátelství, která spojuje tři kilometry vzdálené Říčany s Prahou.

V přízemí jednoho z větších domů jsou dva nebytové prostory. V jednom je kadeřnictví a ve druhém se počítá s vybudováním multifunkčního zařízení služeb pro seniory a děti.

Centrum metropole je dostupné vlakem, nebo autem. Vlakové nádraží Kolovraty je od Kolovrátku vzdálené pět minut chůze, jízda na pražské Hlavní nádraží trvá půl hodiny. Půl hodiny až hodinu, podle intenzity provozu, trvá cesta do centra Prahy automobilem. S okolním světem spojují Kolovraty i dvě autobusové linky. "Bydlení v Kolovratech má příměstský charakter. Lokalita je to pěkná, je ale vykoupena o něco těžší dopravní dostupností, i když odsud jezdí do centra vlak. Současně je to bydlení v Praze, ale metro tu přímo dostupné není," uvedl Karel Zeman z Ekospolu.

Vesnickému charakteru Kolovrat odpovídá i občanská vybavenost. V obci se třemi tisíci obyvatel jsou prodejny potravin, řeznictví, drogerie, květinářství, šest restaurací, mateřská a základní škola, zdravotní středisko a pošta. Více obchodů a služeb je v Říčanech, případně v Uhříněvsi vzdálené dva kilometry směrem ku Praze. Kdo hledá bohatší výběr zboží, může jet deset kilometrů do obchodní zóny Průhonice - Čestlice nebo devět kilometrů do nákupního centra Štěrboholy.

V centru Kolovrat je vybudované nové koupaliště, v obci je fotbalové hřiště Sokola Kolovraty a tenisové kurty. V okolí obce je ve třinácti na sebe navazujících okruzích 25 kilometrů běžeckých stezek.

"Kolovraty jsou známé tím, že jsou napojené na cyklostezky, lesopark je ideální pro vycházky. Je tady čistý vzduch," připomíná Martin Jan.

Dispozice bytu

Ze široké předsíně s půdorysem ve tvaru "L" jsou přímé vstupy do všech místností. Větší ze dvou ložnic na severní straně má dveře na vlastní terasu na úrovni terénu, která sousedí s větší předzahrádkou a parkovištěm. Obě ložnice jsou od obývacího pokoje odděleny komorou, samostatným WC a koupelnou. Obývací pokoj s kuchyňským koutem, otevřený na jih do vnitrobloku, zaujímá téměř polovinu plochy bytu, měří více než 41 čtverečních metrů.

"Byt je určen pro rodinu s jedním nebo dvěma dětmi. To je naše cílová skupina. Většinu klientů tvoří lidé, kteří již v Kolovratech bydleli, líbí se jim tu a chtěli zlepšit svůj standard bydlení," připomněl Jan.

Z obývacího pokoje je vstup na druhou terasu na úrovni terénu a na menší předzahrádku.

"Ložnice jsou orientované k parkovišti. Podlahy mají na úrovni chodníku, takže tam není dosaženo úplného pocitu soukromí, to je podle mne nevýhoda bytu. Na to, že jde o venkovský charakter bydlení, by mi osobně vadil hluk z hlavní komunikace. V obývacím pokoji sice slyšet není, mám-li ale využívat terasu a předzahrádky, tam to slyšet je," soudí Zeman.

"U žádného projektu se člověk nevyvaruje určité slabiny. Tady je to hlavní silnice, i když ten hluk není nesnesitelný. Obývací prostor je orientován do vnitrobloku, takže ložnice pak musí mířit ven. To je jeden z mála nedostatků, které tady vidím," řekl Ivan Hrabec.

Podle Martina Jana je negativní vliv dopravy v ulici Přátelství jen dočasný. "V prostoru mezi parkem a ulicí Přátelství je plánovaná výstavba domků, takže Kolovrátek bude ležet přímo v klidové zóně. Důležitější je, že ta hlavní komunikace se zanedlouho výrazně zklidní tím, že vzniká Pražský okruh. V oblasti Kolovrat je veden pod úrovní terénu a po svém dokončení převezme hlavní zátěž dopravy. Povede zhruba pět set metrů za ulicí Přátelství, tedy dále než osm set metrů od projektu Kolovrátek," připomněl Jan.

Kvalita materiálů a prací

Bezpečnostní dveře do bytu jsou široké 90 centimetrů. Všechny vnitřní dveře mají obložkové zárubně. Podlahy, s výjimkou koupelny a WC, jsou plovoucí laminátové. Okna a prosklené dveře na terasy jsou dřevěná (eurohranol), skleněné výplně chrání průhledná bezpečnostní fólie. Koupelna má přímé osvětlení i větrání oknem, pod ním je plechová vana, vedle jsou dvě umyvadla a sprchový kout. Sprchový kout má vaničku z drceného mramoru, ne plastovou. Obklady jsou do výše stropu, na podlaze dlažba. Dlažba je i na WC s umyvadlem, obklady zde sahají do výše 150 centimetrů.

Terasy jsou osvětlené, elektrické kabely jsou vyvedeny i do prostoru budoucích vestavných skříní pro instalaci osvětlení.

Zdrojem tepla pro plechové radiátory je plynový kotel, společný pro jeden dům. Byt je vybaven kalorimetrem, samostatným měřičem spotřeby tepla, což zamezí možným sporům o úhradu nákladů na vytápění.

"Náklady budou nízké, dům má energetický štítek typu B, což představuje energeticky úspornou stavbu," připomněl Jan.

K bytu patří uzamykatelné parkovací stání.

Příště hodnotíme byt 2+kk v projektu Zelené město společnosti Lighthouse group

Přednosti a nedostatky bytu

+ Velký obývací prostor
+ Předzahrádky a terasy
+ Místa pro vestavěné skříně v ložnicích

- Hluk z ulice Přátelství
- Ložnice na úrovni terénu
- Nedostatek soukromí na předzahrádkách

Jak hodnotíme

Byt posuzuje vždy zástupce konkurenčního developera a nezávislý novinář.

Hodnotí se tři základní kritéria. Prvním je lokalita a infrastruktura, tedy zda je pod okny silnice nebo zeleň, školy, zdravotní středisko, obchody...

Dalšími kritérii jsou rozložení a velikost místností a kvalita použitých materiálů.

Byt musí být dokončený a prodaný nebo rezervovaný.

Verdikty

Karel Zeman

Kolovraty představují jiný charakter bydlení než ve městě. Je to pěkná lokalita, na druhou stranu má o něco horší dopravní dostupnost. Na to, že jde o tři pokoje, je byt poměrně velký, to je pozitivní. Líbí se mi velký a účelný obývací prostor, který bude snadné zařídit. Vadily by mi ale ložnice, které jsou otočené k parkovišti a na úrovni chodníku, tam mi chybí pocit soukromí, což považuji za nevýhodu. Na menší předzahrádku je vidět z obýváku, rodiče mají děti na trávníku pod kontrolou. Na větší předzahrádku podél průčelí domu je omezený výhled menšími okny z kuchyně a z koupelny, tam bude kontrola obtížnější. Na terasách a předzahrádkách je slyšet hluk z hlavní komunikace, to považujiza nedostatek bytu ve venkovském prostředí. Osobně by mi vadil i nedostatek soukromí na předzahrádkách, od veřejných prostor nebo sousedních předzahrádek jsou odděleny jen nízkými ploty, odevšad je na ně vidět. V plotech nejsou vrátka, předzahrádky jsou přístupné pouze z bytu. S ohledem na všechny tyto faktory se domnívám, že cena bytu by mohla být nižší.

Karel Zeman
ředitel sektoru prodeje Ekospol

Ivan Hrabec

Určitou slabinou projektu je blízká hlavní silnice, i když ten hluk není nesnesitelný. Dopravní situace se ale zřejmě v budoucnu bude měnit, pak bude i méně vadit umístění ložnic směrem k hlavní komunikaci. To považuji za jeden z mála nedostatků bytu, jinak to ale řešit nešlo, protože obývací prostor musí být otevřený do vnitrobloku. Velký obývák je kladem bytu, ložnice jsou úměrně menší, v nich ovšem člověk tráví méně času. Líbí se mi okna a parapety, které nejsou plastové - poskytují lepší pocit. Kladem je i prostorná komora, jež je na venkově potřeba. A darem venkova jsou zahrádky určené pro odpočinek. V přízemí na terase se bude málokdo opalovat, ale žena v kuchyni bude mít přehled o dětech, které nemohou nikam utéci. Navíc dětské hřiště je hned za parkovištěm. To, že si sousedé budou nahlížet do soukromí, někdo snáší, někdo ne, je to daň obytného domu. Určitým problémem je doprava autem, cesta do centra Prahy je náročnější. Na druhou stranu pro běžný život je obrovskou výhodou vlak. Myslím, že cena odpovídá jak lokalitě, tak především dispozici i vybavení bytu.

Ivan Hrabec
odborný redaktor časopisu Nové bydlení

Nejmenší Kolovrátek

Hodnocený byt 3+kk je v přízemí, vlevo od hlavního vchodu do nejmenšího ze tří domů projektu Kolovrátek. FOTO: HN - Jan Štembera

1. Velký prostor Kuchyňský kout s obývákem velký přes 41 m2.

2. Terasa u obýváku Terasa přístupná z obývacího pokoje vede na menší zatravněnou předzahrádku.

3. Dřevěná Okna Všechna okna v bytě mají rámy z lepeného eurohranolu, který v interiéru působí příjemněji než plast.

4. Koupelna s oknem Koupelna má přímé osvětlení i odvětrání oknem, což je výhodnější než odvětrání šachtou.
FOTO: HN - Jan Štembera

Další foto bytu na www.obrazem.ihned.cz