Hypotéky zlevňují, trh ožívá. Idylu ruší jen Kalouskovy plány

Hypoteční bankéři si před prázdninami oddychli. Ceny nemovitostí i sazby úvěrů klesly na takové úrovně, že si Češi zase začali kupovat vlastní bydlení na hypotéku. V červnu se bankám podařilo zopakovat květnový "úspěch", kdy poprvé po dvou letech konečně prodaly víc úvěrů na bydlení oproti předchozímu roku. Porovnávalo se ovšem s nízkými čísly - loni se vyrovnávaly s meziročními propady kolem 40 procent.

Průměrná úroková sazba na hypotéce podle údajů serveru hypoindex.cz během krize spadla z 5,82 v srpnu 2008 na 4,92 procenta letos v červnu. A podle odborníků by letos mohla ještě trochu klesnout.

Banky ke snižování nutí konkurence. Kdo nechce ztrácet podíl na trhu, bude muset zlevňovat. "Banky dnes mají rozhodně prostor pro snížení sazeb. Jejich marže jsou pořád vysoké a nezdá se, že by u úvěrů na bydlení měly velké problémy s nesplácením," řekl Libor Ostatek, specialista na hypotéky z poradenské společnosti Golem Finance.

To potvrzují i statistiky ČNB. Hypotéky jsou s necelými třemi procenty nesplácených úvěrů na celkovém objemu přes 580 miliard korun nejméně problematickým typem úvěru.

Jsou už sazby na dně?

O možném poklesu sazeb na úvěrech se v rozhovoru pro HN zmínil i nový guvernér ČNB Miroslav Singer. "Je evidentní, že banky neplní své plány, co se týče spotřebitelského úvěrování. Přirazily vysoké prémie za riziko, které tam měly mít vždycky, a teď s tím budou muset něco dělat. Já čekám, že bude docházet k zvýhodňování situace pro klienty," řekl.

Optimismu bankéřů ale nyní zasadily ránu plány nové vlády v čele s ministrem financí Miroslavem Kalouskem, který usiluje o seškrtání velkého množství daňových výjimek. Plánuje zaútočit i na úroky zaplacené na hypotéce nebo úvěru ze stavebního spoření, které si dnes lidé odečítají z daňového základu. Češi tak podle odhadů celkem za rok ušetří až pět miliard korun.

Změnu by chtěl prosadit pro rok 2012. Pro zaměstnance to znamená, že by v tomto roce od státu dostali zpět ještě úroky zaplacené v roce 2011. V roce 2013 už by ale na úsporu nárok neměli. Živnostníci i jiní podnikatelé by si úroky odečetli v přiznání za rok 2012.

Špatný signál pro trh

Banky i makléři se obávají, že lidé už nyní ztratí kvůli avizované změně o hypotéky zájem. "Pro trh to rozhodně není dobrý signál, i kdyby se tuto změnu nepodařilo prosadit," řekl Libor Ostatek.

Banky už v reakci na Kalouskovy plány přispěchaly s tvrzením, že by mohly přijít o část klientů, kteří bydlí v nájmu a uvažují o zakoupení vlastního bydlení, ale na hypotéku dosáhnou jen těsně.

Zrušení odpočtu se dotkne především lidí, kteří jsou na začátku splácení. V té době totiž tvoří úrok největší část splátky. V prvním roce je to při třicetileté hypotéce skoro 80 procent. Takových "mladých" hypoték je dnes na trhu většina. Ačkoli hypoteční trh vznikl už před zhruba patnácti lety, asi 70 procent hypotečních úvěrů bylo uzavřeno v posledních pěti letech.

Člověk s dvacetiletou hypotékou na dva miliony korun a v současné době průměrnou sazbou 4,92 procenta dnes díky odpočtu ušetří na začátku splácení ročně zhruba 14,5 tisíce korun, což je víc než jedna splátka, která činí 13 111 korun. Kdyby se roční úspora v prvních letech splácení rozpočetla do jednotlivých měsíců, pak klient uspoří zhruba desetinu měsíční splátky.

I po deseti letech splácení úspora u této hypotéky přesahuje devět tisíc korun.

Z výpočtů HN plyne, že zrušení úspory v podstatě znamená podobné znevýhodnění, jako by sazba úvěrů vyrostla o 1,1 procentního bodu. Tedy jako by Miroslav Kalousek "uměle" zdražil hypotéky ze současných 4,92 na šest procent ročně.

S nadsázkou se dá tedy říct, že zrušení odpočtu by dokázalo vymazat celý pokles úročení hypoték od srpna 2008. Otázkou ovšem je, jak vysoko budou úroky v době, kdyby zrušení daňových výjimek prošlo.

Obavy, že by změna daní mohla sama o sobě některé klienty dostat do platební neschopnosti, zřejmě nejsou na místě. Jednak řada bank nezapočítává peníze vrácené od státu do bonity klienta a nepůjčí mu tedy víc, než dokáže zaplatit. Jednak je to tím, že stát vyplácí peníze až zpětně. "Lidé nepřemýšlejí tak, že by peníze vrácené od státu za uplynulý rok investovali do splátek hypotéky v dalším roce. To si za ně spíš něco koupí. Zdá se mi, že banky vliv zrušení daňových výhod trochu přeceňují," domnívá se finanční poradce Partners Zdeněk Simaichl.

Miroslava Jirsová
S přispěním Romana Šitnera

Banky dnes mají rozhodně prostor pro snížení sazeb. Jejich marže jsou pořád vysoké a nezdá se, že by u úvěrů na bydlení měly velké problémy s nesplácením.
Libor Ostatek, hypoteční specialista a šéf poradenské firmy Golem Finance

Po třech letech pod pěti procenty. Banky pod tlakem konkurence snižují úroky. A trend by měl ještě nějakou dobu vydržet.

Hypoteční trh v Česku

1,702 mil. Kč

průměrná výše hypotéky v červnu 2010

460 tisíc lidí má v Česku hypotéku

Jak se vyvíjejí průměrné úroky hypoték

(v procentech)

Poznámka: Graf ukazuje průměrnou úrokovou sazbu, za kterou v Česku banky poskytovaly hypoteční úvěry občanům v daném kalendářním měsíci.

Jak si lidé berou hypotéky v prvním pololetí

Letošní dynamika hypotečního trhu

(meziroční změna objemu v %)

Objem poskytnutých hypoték za první pololetí

(v mld. Kč)

Jaká je úspora při odpočtu úroků zaplacených na hypotéce

-6,2 %

byl v letošním prvním pololetí pokles objemu poskytnutých hypoték.

Objem půjčených peněz

(v miliardách korun)

3,78% byl v červnu průměrný úrok u hypoték bez fixace, které jsou navázány na sazby na mezibankovním trhu. Relativně nový typ hypoték nabízí jen několik bank.