Na sluneční stráni

Další fota bytu na www.obrazem.ihned.cz

Příště hodnotíme byt 3+kk z pražského projektu Prokopský vrch společnosti RS Development

Byt v jednom z největších v současnosti realizovaných projektů v Praze je umístěn v širším centru města, a přitom sousedí s rozsáhlými sady. Za projektem Zelené město stojí stejnojmenná firma, která je členem developerské skupiny Lighthouse group. Vzniká na pozemku o velikosti sedmnáct hektarů na pomezí Prahy 3 a Prahy 9, v lokalitě Jarov.

Zahrnuje zhruba 800 bytů, stavěných ve dvou etapách. Nyní je dokončena první, tu tvoří 16 šestipodlažních a jeden jedenáctipodlažní dům s 432 byty. Z nich je tři sta prodaných. Domy druhé etapy by tu podle Martina Vachka, vedoucího obchodního oddělení Lightghouse group, který nás projektem prováděl, měly vyrůst během dvou let. Byt ve druhém podlaží, který zde hodnotíme, si s námi pečlivě prohlédli Karel Zeman, ředitel sektoru prodeje konkurenční developerské společnosti Ekospol, a Ivan Hrabec, odborný redaktor sekce developerských projektů časopisu Nové bydlení.

Lokalita a infrastruktura

Mělké údolí poblíž křižovatky frekventovaných ulic Koněvova, Spojovací a Českobrodská katastrálně patří územím již do Hrdlořez, i když blíže má k Praze 3. Ze severu areál chrání terénní hřbet se sadem Třešňovka.

Ze zhruba tři minuty chůze vzdálené tramvajové smyčky na Jarově jezdí čtyři tramvajové linky, stejně daleko jsou tři autobusové zastávky MHD. Cesta na Václavské náměstí trvá veřejnou dopravou zhruba dvacet minut. Za poloviční dobu dopraví tramvaje či autobusy místní obyvatele ke stanici metra Českomoravská, Palmovka nebo Želivského.

"Lokalita je výborná a dopravní dostupnost velmi slušná. Nedovedu si ale představit, jak to bude vypadat, až se tu ráno na tramvaj vrhne dalších tisíc lidí," přemýšlí Karel Zeman. "Další tři tisíce lidí v rámci Jarova neznamenají žádné dramatické zatížení dopravy, odsud jezdí tramvaje každé tři minuty a k tomu čtyři autobusové linky," oponuje Martin Vachek.

Padesát metrů od areálu stojí nákupní centrum Kaufland. Do deseti minut chůze jsou vzdálené mateřská a základní škola, lékárna a ordinace lékařů. V okruhu do čtvrt hodiny jízdy MHD je dalších pět základních škol, dvě polikliniky, lékařské ordinace, tři gymnázia, desítky obchodů a sportovní a rekreační areály Pražačka a Balkán. "Křižovatka i přechody na Koněvově ulici jsou řízené semafory, odrostlejší děti tady mohou chodit samy," uvažuje Ivan Hrabec.

"Předností lokality je zeleň. Já tu vyrůstal, a tak vím, že se odtud dá jít zeleným pásem přes Počernice až do Klánovic. A v biokoridoru na severní straně areálu jsme vysadili čtrnáct tisíc drobných křovin a tisíc stromů," říká Martin Vachek. Přímo v areálu jsou dvě dětská hřiště, větší je součástí dvouhektarového parku. "Nejbližší ulice, Spojovací, je odtud vzdálená více než sto metrů, z parku dítě na ulici neuteče. Ani hluk dopravy není slyšet, park je v údolí. Vedle pískoviště, dětských skákadel a houpaček jsme tu instalovali i šest posilovacích strojů pro dospělé," dodává zástupce developera.

"Vybavená dětská hřiště jsou jistě předností. Ale projeví se to v ceně bytu a majitelé se navíc musí podílet na nákladech údržby," připomíná Karel Zeman. "Dětská hřiště v našich projektech představují standard, který klienti oceňují, i když jsou si vědomi, že to něco stojí. S tímto argumentem jsem se zatím nesetkal," reaguje Martin Vachek.

Dispozice bytu

Domy mají členité fasády, u všech bytových jednotek je balkon, v nejvyšších podlažích jsou k dispozici terasy. Všechny obývací pokoje jsou orientované na jih.

Z předsíně o půdorysu písmene "L" jsou přímé vstupy do všech místností bytu. Vlevo od hlavního vchodu je šedesát centimetrů hluboký prostor pro vestavné skříně, vpravo pak WC, malá komora a koupelna. "Předsíň je velmi prostorná, ale komora malá. Část prostoru navíc zabírá obezděná šachta se stoupačkami, takže místo je jen na pračku a nějaký velmi úzký regál," říká Karel Zeman.

V koupelně je vana, dvě umyvadla a elektrické vývody na osvětlení. Chybí okno, odvětrání je řešeno vnitřní šachtou se stoupačkami. Vlastní osvětlení, zrcadla a skříňky musí majitel bytu dokoupit. "Instalace a odpady jsou vedené v přizdívce, která snižuje hlučnost vůči sousednímu bytu a navíc vytváří polici, na niž lze odkládat potřebné věci," chválí Ivan Hrabec.

Z předsíně do obývacího pokoje vedou dvoukřídlé dveře, které usnadňují stěhování nábytku. V kuchyňském koutě v rámci obývacího pokoje jsou připraveny vývody vody a odpadu, odtah na digestoř, zásuvka na myčku, pro sporák a pro digestoř. Samotná kuchyňská linka v ceně bytu není.

Zařízení prostoru nábytkem bude podle Zemana obtížné: "Pokud si majitel bytu dopřeje bohatší kuchyňskou linku, ke stěně mezi obývacím pokojem a ložnicí se již nic jiného nevejde. V rohu jsou dveře na balkon, pak prosklená stěna s dalšími dveřmi na opačném konci, a tak zbývá jen jediná stěna. Do pokoje se vejde jen menší sedací souprava a menší jídelní stůl, aby komunikační trasy zůstaly průchozí." Podle Martina Vachka dispozice odpovídá velikosti bytu: "Jde o dvoupokojový byt. Čtyřpokojové bytové jednotky jsou samozřejmě prostornější a umožňují větší variabilitu. Dveře ve skleněné venkovní stěně ale žádné omezení nepředstavují, slouží hlavně jako výklopná ventilace. Otvírat se budou jen při mytí okna."

Jižní stěny ložnice i obývacího pokoje tvoří velké skleněné plochy. Skleněná stěna v obývacím pokoji má na levé straně výklopnou a otevírací část širokou 60 centimetrů, další plocha v délce více než tři metry otevírací není. "Umývání oken bude obtížnější, majitel bude muset používat prostředky na teleskopické tyči," říká Karel Zeman.

Podle Martina Vachka architekt na mytí oken myslel: "Před skleněnou plochou v obývacím pokoji je zhruba patnáct centimetrů široká rampa opatřená zábradlím. Tam si může člověk stoupnout a část okna umýt, na druhou část dosáhne z balkonu." Ještě k oknům poznamenává Karel Zeman, že orientace je sice ideální u obývacího pokoje, nikoli však u ložnice, kde může být v létě příliš teplo.

K bytu patří parkovací stání v suterénu. Široké je 2,25 metru a to je málo, jak je vidět z praxe. Mezi nosnými sloupy jsou vždy dvě stání, řada aut ale stojí na půlící čáře, takže na sousední místo se už auto nevejde. Stání bývají obvykle široká 2,5 metru "Rozhodovali jsme se, zda parkovací místa dimenzovat jako velkorysé plochy pro SUV nebo jít cestou platné normy a nabídnout některým bytům i dvě místa. Zvolili jsme druhou variantu," uvedl Martin Vachek.

Kvalita materiálu a prací

Vstupní dveře do bytu jsou bezpečnostní, 90 centimetrů široké, s tříbodovým bezpečnostním zámkem. Všechny dveře v bytě mají dezén dřeva a obložkové zárubně. V koupelně, komoře, WC a v předsíni je na podlaze dlažba. Na stěnách WC a koupelny jsou italské obklady. "Nelze to považovat za vadu, ale osobně se mi z estetického hlediska nelíbí hliníková hrana na styku horizontální a vertikální plochy obkladů přizdívky v koupelně, to lze řešit čistě keramikou," podotýká k vybavení koupelny Karel Zeman.

Plovoucí podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné, nikoli laminátové, stejně jako okenní a dveřní rámy, lamely slunolamu nebo madlo balkonu.Všechny dřevěné prvky vystavené povětrnostním podmínkám jsou hloubkově mořené, takže nepotřebují žádné další nátěry. Balkonové zábradlí má pozink úpravu, ta také nevyžaduje údržbu. Skleněné plochy a okna tvoří izolační dvojskla, plněná argonem.

Každá místnost má datové zásuvky. Na střeše je společná parabola a do bytu vede přípojka na internet, telefon a satelit. Vytápění zajišťuje teplovod, byt je napojen na výměníkovou stanici. Zálohové platby za teplou a studenou vodu, za topení, revize a údržbu společných prostor a pozemků činí 39,50 korun za čtvereční metr měsíčně, v hodnoceném bytě tedy asi 2200 korun.

Klady a zápory bytu

+ Zeleň, dětská hřiště a obchody v okolí
+ Dřevěné podlahy, okna a slunolam
+ Velký balkon, orientace bytu na jih

- Úzké parkovací stání
- Obtížnější mytí prosklených ploch
- Malá komora a sklep

Jak hodnotíme

Byt posuzuje vždy zástupce konkurenčního developera a nezávislý novinář.

Hodnotí se tři základní kritéria. Prvním je lokalita a infrastruktura, tedy zda je pod okny silnice nebo zeleň, školy, zdravotní středisko, obchody...

Dalšími kritérii jsou rozložení a velikost místností a kvalita použitých materiálů.

Byt musí být dokončený a prodaný nebo rezervovaný.

Co a za kolik

Verdikty

Karel Zeman - ředitel sektoru prodeje Ekospol

Vynikající je poloha projektu i hodnoceného bytu, výhodou je infrastruktura i množství zeleně. Určitou nevýhodou naopak ztížený přístup pro mytí prosklených ploch, protože větší okno v obývacím pokoji nelze otevřít. Materiály a jejich zpracování jsou velice dobré. Méně spokojen jsem s dispozicí bytu. Komora je velmi malá, pračku by bylo možné umístit do koupelny, WC situovat jinak a poté rozšířit obytné místnosti na úkor předsíně, která je v poměru k ploše obývacího pokoje a ložnice předimenzovaná. Chápu však, že to vychází ze suterénu, kde nosné sloupy, určují celou koncepci domu. Sloupy jsou ale jediné řešení, zajistit statiku domu deskou by bylo příliš drahé. Proto jsou i parkovací stání poměrně úzká. Šikovné však je, že k bytům nad 80 čtverečních metrů patří dvě parkovací stání. Sklep malý a obtížně využitelný, protože jím vedou šachty s inženýrskými sítěmi. Ve společných prostorách bych při předvedeném standardu bytů, který se mi ostatně líbí, dával čidla místo vypínačů na osvětlení. Vzhledem ke všem těmto skutečnostem se domnívám, že cena je poměrně vysoká. Do plochy bytu pro výpočet ceny za čtvereční metr nelze započíst celou plochu balkonu. Nákladová cena balkonu není samozřejmě stejná jako u bytu. Běžně se započítává maximálně polovina plochy balkonu, a pokud bychom to vzali v úvahu, je cena bytu 62 969 korun za čtvereční metr.

Celkové hodnocení

Lokalita a infrastruktura 4 z 5
Dispozice bytu 2 z 5
Kvalita materiálu a práce 3 z 5

Ivan Hrabec - odborný redaktor časopisu Nové bydlení

Velkým pozitivem projektu je lokalita. Areál navazuje na vzrostlou zeleň, stromy a keře obklopují i jednotlivé domy, je tu velký park s vybaveným dětským hřištěm, a zároveň je velmi dobře dostupné centrum metropole. Předností je i Kaufland s řadou doplňkových prodejen ve společném centru přímo v sousedství areálu, bez nutnosti přecházet frekventované ulice. V samotném bytě oceňuji prostornou předsíň, kde lze dočasně nechat i kolo nebo kočárek. Je fakt, že komora i sklepní kóje jsou malé. Ovšem u dvoupokojového bytu toho moc nevymyslíte, samotná existence komory a sklepa je nadstandard. Líbí se mi i částečně zastíněný a dostatečně hluboký balkon, kam se pohodlně vejde stolek s křesílky. Určitým nedostatkem jsou úzká parkovací stání. Výhodu mají větší byty, k nimž patří dvě stání, protože jeden velký vůz tam pohodlně zaparkuje. Pokud majiteli patří jen jedno místo, bude tam muset zajíždět velmi opatrně.

Celkově se domnívám, že cena bytu vychází z cenové úrovně širšího centra Prahy a odpovídá jak lokalitě, tak dispozici bytu a kvalitě použitých materiálů.

Celkové hodnocení

Lokalita a infrastruktura 4 z 5
Dispozice bytu 3,5 z 5
Kvalita materiálu a práce 4 z 5

1. Fitness pod širým nebem

Dva hektary velký park zahrnuje nejen dětské hřiště vybavené prolézačkami, ale i posilovací stroje pro dospělé.

2. Výhled z balkonu

Trávník, dětské hřiště, vlevo posilovací stroje a na obzoru střecha Kauflandu. Infrastruktura je v této lokalitě na dosah stejně jako zeleň.

3. Koupelna bez okna

Koupelna s vanou a dvěma umyvadly je odvětrávána šachtou, okno nebylo kam umístit.

4. Obývací pokoj

Otevřít lze jen dveře vlevo a vpravo. Prosklená stěna uprostřed otevíratelná není, což může být komplikace při mytí.

5. Balkon se slunolamem

Lamely slunolamu, který stíní část balkonu a ložnice, nepotřebují žádnou údržbu.

FOTO: HN - Martin Kovář