Na půdě lze vydělat i tisíc procent

Jak se dá zhodnotit každá vložená koruna tisícinásobně? Mezi nejvýnosnější investice patří obchodování s pozemky. Ze tří korun za metr čtvereční, což je odhadní hodnota běžné zemědělské půdy, mohou být i více než tři tisíce korun za metr čtvereční. Na takové úrovni se pohybují ceny zasíťovaných stavebních parcel v dobré lokalitě. Za obrovským potenciálem zhodnocení stojí nejen dobrý čich na investiční příležitost, ale také kouzlo zvané územní plán.

Vydělat se dá i bez podvodů a tlaku lobbistů, o kterém se často píše v médiích. "Úspěšnost investice do pozemku závisí na kvalitě informací, které investor může i z běžných zdrojů, jako je územní plán nebo zprávy z médií, získat," tvrdí Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ. Poptávka po pozemcích je už několik let vysoká a neklesá. "Ceny pozemků i mimo atraktivní lokality mají prostor pro růst vzhledem k cenám v blízkém zahraničí i díky prostému faktu, že nabídka je fyzicky omezená," dodává Šmíd.

Výhodné parcely od Pozemkového fondu

Spolehnout se při nákupu pozemků na realitní kanceláře ovšem znamená spokojit se s omezenou nabídkou. Realitní kanceláře většinou nabízejí pouze stavební parcely za vysoké ceny, nákup zemědělské půdy je pro většinu z nich nezajímavý. I pro příležitostného investora je mnohem zajímavější jít přímo ke zdroji, což v případě zemědělské půdy znamená využít některou z nabídek, které prostřednictvím Pozemkového fondu dává do oběhu stát, případně se zajímat o pozemky, které přímo rozprodávají obce nebo soukromí majitelé.

"Primárním účelem Pozemkového fondu je vyřešení restitucí nemovitého majetku. Vzhledem k dlouhé době, která uběhla od komunistických konfiskací, se nepodařilo jednoduše vrátit původním majitelům to, co jim bylo zabaveno. Pozemky jsou teď tedy součástí dražeb, v nichž je restituenti mohou získat zpět. Restituenti v důchodovém věku jen obtížně bojují o vyšší odhadní ceny," upozorňuje Dagmar Hlasová z Alka Reality, která se problematice restitučních nároků dlouhodobě věnuje. To otevírá prostor pro nákup právě investorům do půdy.

Přihlásit se do takové aukce je ale možné i bez restitučního nároku. Informace o aukcích jsou volně dostupné na www.pfcr.cz a na úředních deskách i internetových stránkách obecních úřadů, v jejichž katastrálním území se pozemky prodávají. Pokud o půdu v dražbách neprojeví zájem restituenti, držitelé odkoupených restitučních nároků ani zemědělci, kteří na dražené půdě hospodaří, může pozemky odkoupit jakýkoliv občan České republiky. Zájemce jen musí předem složit kauci ve výši pěti procent odhadní hodnoty, minimálně pět tisíc korun. Dražba je úspěšná i v případě, že se jí účastní jediný zájemce. Ovšem uzavření kupní smlouvy a zapsání do katastru může zabrat i měsíce.

Relativně výhodně je možné nakupovat pozemky i z majetku obcí či od soukromníků, zvlášť když investor nemá v úmyslu rychlé zhodnocení vložených peněz, ale například má zájem o stavbu vlastního domu a rád by ji zaplatil z prodeje parcel vytvořených v rámci zakoupeného pozemku. Vyplatí se sledovat vývěsky a webové stránky obcí nebo oslovovat přímo starosty, případně starousedlíky, kteří v obci pozemky vlastní. Zvlášť když se nakonec investor dohodne na odkupu části v katastru zaneseného pozemku, je třeba myslet také na to, aby si k němu zajistil přístup, například uvalením věcného břemene.

Za dva roky více než čtyřnásobek

Jak se podaří investice do půdy zhodnotit, o tom rozhodují desítky faktorů. Lokalita, kvalita půdy (výnosnost při zemědělské činnosti), stav pozemku, dostupnost inženýrských sítí, majetkové vztahy, situace na sousedních pozemcích, dostupnost vodních zdrojů. Obecně ale platí, že cena pozemků roste. Jak rychle?

Například v Dašicích u Pardubic nabízel pozemkový fond před dvěma lety pole o výměře 12 037 metrů čtverečních za 28 770 korun, tedy za 2,39 koruny za metr čtvereční. Podle místního úřadu se polnosti tady aktuálně prodávají kolem deseti korun za metr čtvereční.

Škrty, které dramaticky změní hodnotu parcel

Největší vliv na cenu má ale faktor zvaný územní plán. Jediným škrtem pera v územním plánu, který vymezuje využití půdy v rámci katastru obce, se totiž mohou proměnit například pole v lukrativní pozemek pro výstavbu.

Obdobné zhodnocení přináší i rozhodnutí o stavbě dálnic nebo výstavbě průmyslových objektů - stát či soukromý investor pak potřebné pozemky vykupuje vysoko nad původní hodnotou.

I když je řada těchto případů spojována s korupcí, ne každý zásah do územního plánu musí být ovlivněn nezákonně. Územní plán má teoreticky právo ovlivnit každý majitel pozemku. A to prostřednictvím zastupitelů obce. Změnu zemědělské půdy na stavební parcelu lze vyargumentovat potřebou více stavebních parcel, rozšíření obce, potřebou stavět... Vzhledem k dramatickým rozdílům v hodnotách zemědělské půdy a stavebních pozemků se pokus o domluvu s obcí vyplatí. "Spekulace na změnu územního plánu ovšem mají smysl pouze v případě, že má investor správné a detailní informace. To bývá kámen úrazu většiny neúspěšných investic," upozorňuje Otakar Šmíd.

Bez elektřiny a vody je pozemek téměř bezcenný

Kromě územního plánu má nákup zemědělského pozemku s úmyslem zhodnotit jej proměnou ve stavební parcelu ještě další problematickou část, a tou je dostupnost inženýrských sítí. Změna územního plánu sice může proběhnout, ale stavební pozemek bez elektřiny a vody je v podstatě bezcenný. Kámen úrazu bývá především u pozemků, kde prodejce neurčitě tvrdí, že sítě jsou "v dosahu". Fyzická blízkost kanalizačního potrubí nebo vodovodního řádu totiž ještě neznamená, že se na ni dá plánovaný dům nebo celé satelitní městečko snadno a levně připojit.

Pokud stávající síť nemá dostatečnou kapacitu, může se i připojení pozemku vzdáleného od ní jen pár metrů prodražit až na statisíce.

Další problém představuje dovedení sítí na pozemek. "Majitelé okolních parcel nemají povinnost položení inženýrských sítí na svém pozemku umožnit, z tohoto důvodu je ještě před koupí vhodné uzavřít se sousedy smlouvu o zřízení věcného břemene umístění a provozu potřebné infrastruktury," vysvětluje Markéta Janáčková, advokátka právní kanceláře Weinhold Legal.

FOTO: SHUTTERSTOCK

Na co si dát pozor

Majetková struktura kupovaného i sousedících pozemků

Při koupi pozemku je nutné stejně jako u nemovitostí ověřit v katastru nemovitostí, zda jej prodávající opravdu vlastní. Vyplatí se také znát sousedy a jejich záměry. Důležité to je zejména v případě, že přes vedlejší pozemky vede přístupová cesta.

Právní stav pozemků

Vyplatí se zjistit si případná břemena, která na pozemku mohou ležet, ať už jde o zástavní právo, nebo o věcná břemena (povinnost umožnit přístup, vedení inženýrských sítí pod pozemkem...)

Inženýrské sítě

Jejich dostupnost je důležitá zejména tam, kde se do budoucna plánuje proměna na stavební parcely. Ani blízké vedení sítí neznamená snadné a levné napojení, technické podrobnosti je potřeba konzultovat s provozovateli sítí i sousedy, přes jejichž pozemky by případné přípojky vedly.

Další omezení

Možnost využití pozemku může omezit nejen samotný územní plán, ale také další regulativy. Pokud má investor jasnou představu o tom, co chce na pozemku stavět, měl by nejprve studii stavby konzultovat s příslušným stavebním úřadem.

O pozemcích, které draží stát prostřednictvím Pozemkového fondu, se dozvíte na webu
www.pfcr.cz