4 kilometry za Prahou

Další fota bytu na www.obrazem.ihned.cz

Přes čtyři miliony šest set tisíc stojí řadový dům v projektu Nový Jenštejn vzdálený čtyři kilometry od Prahy. Dům 4+kk developer prezentuje jako startovací. Hodnotitelé se však shodli, že dispozice, a tudíž i cena startovacímu bydlení moc neodpovídá.

Developer Devo staví projekt jako novou část obce. Celkem zde má vyrůst 450 domů. V poslední etapě, která má být hotova do dvou let, developer plánuje vytvořit náměstí se středisky služeb a obchody, na předělu mezi novou čtvrtí a vesnicí Jenštejn má stát supermarket.

Průvodcem projektu Nový Jenštejn byl Martin Tatíček ze společnosti Devo Invest. Byt hodnotili Hana Sedmíková z konkurenční Realitní společnosti České spořitelny a Ivan Hrabec, odborný redaktor časopisu Nové bydlení.

Lokalita a infrastruktura

V obci Jenštejn žije 700 obyvatel, je tam pošta, jedna restaurace, zřícenina hradu a domov důchodců. Projekt Nový Jenštejn má zvýšit počet stálých obyvatel o tisíc.

Domy projektu jsou mezi poli ve východní části obce. V obci nejsou školy, nejbližší je ve Vinoři, vzdálené dva kilometry. Tam jsou i obchody.Jeden z prázdných domů projektu Nový Jenštejn developer uvolnil pro dočasnou mateřskou školu.

Přímo v areálu Nový Jenštejn se otáčí autobusová linka z Letňan a Vinoře a v obci také zastávka autobusové linky z pražského Černého Mostu, V době ranní špičky do deváté hodiny ve všední dny jezdí autobusy ve zhruba čtvrthodinových intervalech, později jednou za hodinu. K obchodnímu centru Černý Most, vzdálenému šest kilometrů, jede autobus osm minut, k obchodnímu centru Letňany, vzdálenému deset kilometrů, jede čtvrt hodiny. Brandýs nad Labem s dalšími obchody je vzdálený pět kilometrů."Stavíme startovací domy pro lidi, kteří nechtějí vychovávat děti na sídlišti a chtějí trochu soukromí s přírodou na dosah, toto je poměrně vysoce dostupná varianta. Kterýmkoli směrem se vydáte, jste autem do deseti minut ve městě, ať jde o Brandýs nad Labem, Letňany nebo Černý Most," uvedl Martin Tatíček.

"Člověk, který se sem v současné době nastěhuje, potřebuje jedno, nejlépe dvě auta. Nebo musí spoléhat na autobusovou dopravu, ať jde o nákupy nebo jízdy dětí do školy," soudí Ivan Hrabec.

Hana Sedmíková o rychlém dokončení výstavby prodejen pochybuje. "Občanská vybavenost je pro rodiny s malými dětmi nedostatečná. Sice zde mají během několika let vzniknout obchody i stabilní školka, ale přišla finanční krize a obávám se, že ta poslední etapa projektu nemusí být postavena tak rychle, jak developer slibuje," řekla Sedmíková.

Dispozice domu

Hodnocený dům má tři obytná podlaží. První, přízemní podlaží zabírá velký obývací pokoj, na který navazuje kuchyně. Ve druhém podlaží je koupelna a tři ložnice. Do třetího podlaží developer situoval dvě komory, z nichž větší lze využít i jako pracovnu či další ložnici. Dům má sice oficiální dispozici 4+kk, prakticky ale má pět místností a kuchyň. "Velká komora ve třetím podlaží je světlá, má střešní okno orientované na zahradu. Strop je částečně rovný, ale protilehlé strany jsou zkosené. Proto nemůže být místnost označena za obytnou, i když ji tak lze využívat," uvedl Martin Tatíček.

Vstupní dveře v přízemí jsou prosklené. Zádveří za nimi má vpravo prostor pro věšákovou stěnu či vestavné skříně. Vlevo jsou dveře na WC. Na zádveří navazuje chodba s příkrým dřevěným schodištěm. Vpravo se z ní vstupuje do obýváku, který zabírá polovinu přízemí. V delší vnější stěně je okno na zahradu, v kratší stěně jsou dvoukřídlé prosklené dveře na terasu a zahradu. Vlevo, mezi dveřmi do pokoje a dveřmi na terasu, je otevřená kuchyně. Z kuchyně vedou dveře do spíže. Kuchyně je osvětlená nízko posazeným podélným oknem. "Okno bude osvětlovat pracovní plochu kuchyňského stolu a dřez, nad něj lze zavěsit kuchyňské skříňky," vysvětlil nezvyklou pozici okna Martin Tatíček.

Jako terasa slouží dlážděná část zahrady přiléhající ke vchodu z obývacího pokoje. Ve druhém podlaží je vpravo od schodiště prostorná koupelna s vanou, WC, jedním umyvadlem a pod oknem s přípravou pro připojení pračky. Přímé osvětlení a větrání oknem do ulice je výhodou, po instalaci pračky ale bude k oknu ztížený přístup. "U prostorné koupelny se mi líbí místa na odkládání předmětů. Jako nejvhodnější není umístění pračky mezi umyvadlem a záchodem," komentoval Hrabec.

Větší část druhého podlaží zaujímají tři ložnice. Více než polovina každé místnosti má rovný strop ve standardní výšce 260 centimetrů. U oken strop z této výšky ubíhá vzhůru a kopíruje sklon sedlové střechy. Vytváří tak v místnosti trojúhelníkovou "kapsu", budící dojem, že do prostoru jde více světla.

Do třetího podlaží se vešly už jen dvě komory. "Větší se dá pohodlně využít jako pracovna nebo herna pro děti. Navíc je v tomto patře i druhá komora, to se nikdy neztratí," soudí Hana Sedmíková.

Dvě stěny domu obklopuje zahrada, velká více než 270 m2. V přední části má v plotě branku, vedoucí k hlavnímu vchodu a k nekrytému parkovacímu stání před domem.

Kvalita materiálů a prací

Hodnotitele překvapily prosklené vchodové dveře. "Myslím, že leckterá manželka by se necítila bezpečně," domnívá se Hrabec. Podle Tatíčka jsou dveře osazeny bezpečnostním dvojsklem, takže není důvod k obavám o bezpečnost.

V zádveří, koupelně a kuchyni tvoří podlahu dlažba, ostatní podlahy jsou plovoucí laminátové. Okna jsou plastová, vnitřní dveře a obložkové zárubně mají foliovou povrchou úpravu. V obývacím opokoji je televizní a telefonní zásuvka, tyto zásuvky jsou vyvedené i do druhého podlaží. Datová zásuvka je k dispozici v každé místnosti.

Terasa má vlastní osvětlení, na zdi je krytá elektrická zásuvka a vodovodní kohoutek, umožňující napojení hadice.

Příště hodnotíme byt 4+kk v projektu Krásné Počernice

Jak hodnotíme

Byt posuzuje vždy zástupce konkurenčního developera a nezávislý novinář.

Hodnotí se tři základní kritéria. Prvním je lokalita a infrastruktura, tedy zda je pod okny silnice nebo zeleň, školy, zdravotní středisko, obchody...

Dalšími kritérii jsou rozložení a velikost místností a kvalita použitých materiálů.

Byt musí být dokončený a prodaný nebo rezervovaný.

Klady a zápory bytu

+ Velké prostory v domě
+ Velká zahrada
+ Klidná lokalita

- Chybí obchody a škola v docházkové vzdálenosti
- Horší dopravní dostupnost
- Jen jedno umyvadlo v koupelně

Co a za kolik

Verdikty

Hana Sedmíková, realitní společnost České spořitelny

Celková dispozice domu se mi velmi líbí. V přízemí je dostatečně velký obývací pokoj s přístupem na zahradu. Poněkud mi vadí množství oken sousedních domů, z nichž je vidět na zahradu, není tu mnoho soukromí. Kladně bych hodnotila i částečné oddělení kuchyně od obývacího pokoje. Dům je světlý, dobře orientovaný, vybavený v základním standardu - plastová okna, laminátové podlahy. Je tu však pouze jedna koupelna, navíc jen s jedním umyvadlem, na prakticky pětipokojový byt tedy málo. Trochu bych měla problém s cenou domu, startovací bydlení by se mělo pohybovat jinde než kolem čtyř milionů šesti set. Vadí mi nedostatečná občanská vybavenost. A Vinoř je poměrně dost z ruky, proto budou potřebovat lidé automobil. Parkování je vyřešeno stáním před domem, místem, které není oploceno ani zastřešeno. Při ceně toho domu bych si dokázala představit lepší řešení. Cena by mohla být i o pětinu nižší.

Celkové hodnocení

Lokalita a infrastruktura 2 z 5
Dispozice bytu 4 z 5
Kvalita materiálu a práce 2 z 5

Ivan Hrabec, odborný redaktor časopisu Nové bydlení

Lokalita je klidná, klid je vykoupen horší infrastrukturou a dopravní dostupností. Ta sice existuje, ale musí se počítat s jedním či dvěma auty v rodině. Pokud by šlo o startovací bydlení, jemuž odpovídá standardní vybavení, pak jsou dispozice velkorysé. To se odráží i v ceně, která startovacímu bydlení příliš neodpovídá. Líbí se mi řešení přízemí, kuchyňské okno a spíž přístupná z kuchyně. Celý prostor domu umožňuje různá řešení při vybavení nábytkem. Zajímavým prvkem je zvýšený strop u oken pokojů ve druhém podlaží, líbí se mi místo na odkládání předmětů v koupelně. Cena odpovídá velikosti domu, avšak prostor je na startovací byt velký, proto je i cena vysoká. Pro mladá manželství se hranice hypotéky pohybuje kolem tří a půl milionu korun. Myslím, že toto není startovací byt, ale řešení odpovídající rozrůstání rodiny. Jde o byt na celý život. Z tohoto hlediska je cena přiměřená.

Celkové hodnocení

Lokalita a infrastruktura 3 z 5
Dispozice bytu 4 z 5
Kvalita materiálu a práce 3 z 5

1. Dům se zahradou

Dvoukřídlé dveře z obývacího pokoje vedou na malou terasu s kůlnou, pod oknem z kuchyně vedle kůlny je vývod vody. Na zahradu vede i okno z obývacího pokoje (vlevo). FOTO: HN - Vladimír Kaláb

2. Ložnice v patře

Ve druhém podlaží je zcela vpravo vchod do koupelny, ostatní troje dveře vedou do ložnic.

3. Komora

Pokoj ve třetím podlaží se střešním oknem je označen jako komora. Má zkosené stěny a rovný strop menší, než je polovina plochy místnosti.

Koupelna s oknem

V prostorné koupelně s odkládacími římsami podél stěn je pouze jedno umyvadlo. Jakmile majitel bytu nastěhuje pod okno pračku, bude je obtížné otevírat.

Kuchyně

Kuchyně je otevřená do obývacího pokoje, dveře na snímku vedou do spíže. Na zdi vlevo se nachází vývod plynu pro sporák.

FOTO: HN - JAN ŠTEMBERA