Na jižním svahu

Další hodnocení bytů na www.hn.ihned.cz

Jednopokojový byt v projektu Byty nad Nivami ve Zlíně je vůbec prvním moravským projektem, který pro HN hodnotili odborníci na rezidenční nemovitosti. Cílem série je posoudit, zda kvalita bytu odpovídá jeho ceně, v tomto případě 1,099 milionu korun s DPH včetně lodžie a sklepní kóje.

Projekt Byty nad Nivami developera Moravská Stavební-Invest se skládá ze čtyř bytových domů. Hodnocený byt se nachází v nedávno zkolaudovaném, posledním bloku Z1, na druhém podlaží a jeho celková užitná plocha je necelých 30 metrů čtverečních. Představil jej Pavel Dočkal z realitní kanceláře Century 21, jenž pro developera rezidenční projekt prodává. Klady i zápory bytu posuzovali Pavel Smilek ze společnosti Fine Line Develop a brněnský architekt Mojmír Hudec.

Lokalita a infrastruktura

Sedmipodlažní bytový dům se nachází na ulici Podlesí I, nad konečnou trolejbusu 9 a 10 v sousedství starší panelové zástavby. Lokalita je známá jako sídliště Jižní svahy a hodnocený byt je orientován na jih. V blízkosti jsou dvě dětská hřiště. Lékaři a supermarket Billa se nacházejí zhruba 500 metrů od domu. Na rozdíl od předchozích bloků v nově dokončeném bloku Z1 převažují jednopokojové byty. Vzhledem k tomu, že Zlín má 80 tisíc obyvatel a 12 tisíc studentů, může být koupě bytu vhodnou příležitostí pro investici a následný pronájem, upozornil Dočkal. Pro kupce se nabízí také možnost družstevního bydlení. "U družstevní varianty dnes stačí, aby klient složil 220 tisíc korun, zbytek splácí 20 let, aniž by musel ručit bance," řekl Dočkal. Hodnotitelé ocenili výhled na město a okolní kopce. Smilkovi by však vadila zastávka trolejbusu přímo pod domem. "Od časného rána tam je provoz, to by mě budilo," podotkl Smilek. "Hluku bych se nebál, výhoda je, že vystoupíte, a máte to domů 50 metrů," oponoval Dočkal. Hodnotitelé také připomněli, že pro budoucí rezidenty je nedostatek parkovacích míst. Kryté garážové stání stojí 250 tisíc korun, venkovní pak 60 tisíc korun.

Dispozice bytu

Z předsíně, kde je dostatek prostoru na vestavné skříně, vedou jedny dveře do koupelny s WC, druhé pak do pokoje s kuchyňským koutem, jenž má něco přes 20 m2. Developer nabízí dvě varianty provedení koupelny - tmavě hnědou a oranžovou. V koupelně je sprchový kout a místo na pračku, což je podle Dočkala v 1+kk "klíčové" a klienti to často řeší zejména při pronájmu bytů. Smilkovi se nelíbilo, že v pokoji nejde otevřít okno, a jedinou možností větrání tak je otevření dveří nebo výklopné dveře na balkon. V době prohlídky bytu byl ještě slunečný den a Hudec upozornil na riziko přehřívání bytů s orientací na jih v letních měsících. Sklepní kóje, jež k bytu náleží, je umístěna na patře přes chodbu. Smilek považuje prostor u výtahu za zbytečně velký, což zřejmě zvýší náklady na vytápění. Dočkalovi to naopak přijde velkorysé a v chodbě se pohodlně vejdou i tři lidé s kočárkem. "Je ale pravda, že někdo to zaplatit musí," řekl. Náklady v dříve dokončených dvoupokojových bytech podle něj nepřesahují tři tisíce korun, a u jednopokojového se tak vejdou do dvou tisíc korun. V ceně je i úklid společných prostor.

Kvalita materiálů a prací

Ve standardu jsou laminátové plovoucí podlahy, protipožární dveře s bezpečnostním kováním či plastová okna s mikroventilací. Topení je elektrické dálkové s poměrovým měřením tepla. V bytě je zásuvka pro digitální televizi a internet. Hudec by trochu zvýšil standard lodžií a místo zábradlí by použil plnou stěnu a přidal by žlab na květiny. "Lidé mají tendenci byty dodělávat, a to je pak trochu slátanina," upozornil Hudec na drobné nedostatky.

Příště hodnotíme byt 5+kk v projektu Klášterní Dvůr v Rajhradě

Klady a zápory bytu

+ Výhled na město
+ Blízkost MHD, lékařů, obchodu
+ Možnost družstevního bydlení

- Nelze otevřít okno
- Riziko přehřívání bytu orientovaného na jih
- Trolejbusy projíždějící pod domem

Verdikty

Pavel Smilek - manažer prodejního oddělení Fine Line Develop

Zlín znám, takže vím, že ta lokalita je perfektní a z pohledu zlínských novostaveb asi nejlepší. Výhled je tu krásný, blízko do přírody i do centra. Všechno je tady v dosahu. Zastávka trolejbusů je přímo před domem, ale kdybych si ten byt kupoval, asi by mi vadil jejich provoz, zejména brzy ráno. Okno v bytě se nedá otevřít. Jedinou možností větrání, i když je to jižní byt, je pomocí dveří na balkon. To by se ale dalo vyřešit klimatizací. Nejvíc mě ale zaráží, že tu je nedostatečný počet parkovacích stání. To je velký problém, jakmile se byty prodají, tak tu nebude kde zaparkovat nejen pro návštěvy, ale dokonce i pro majitele bytů. Přijde mi, že je v domě zbytečně velký společný prostor kolem výtahů, jsou tam velká okna, což bude mít vyšší nároky na vytápění těchto prostor v zimních měsících a za následek přenesení nákladů na majitele bytů. Řemeslné zpracování samozřejmě odpovídá a cena podle mě také.

Celkové hodnocení

Lokalita a infrastruktura 5 z 5
Dispozice bytu 3 z 5
Kvalita materiálu a zařízení 5 z 5

Mojmír Hudec - architekt ze společnosti Elam

Je to nádherné místo s fantastickým výhledem. Jižní lokalita, jižní svah s plnou občanskou vybaveností a dostupností - to je určitě plus. Dispozice bytu je udělána velmi kultivovaně, i když provedení odpovídá standardu té ceny, která je docela příznivá. Jako riziko tu vidím přehřívání bytu v letním období. Mohlo se to vyřešit například venkovními žaluziemi. Pohledy na domy jsou velmi příjemné, i to okolí a park. Navíc tu jsou obchůdky, které zvyšují úroveň bydlení. Byty jsou kvalitní, líbí se mi, jak je řešena koupelna, výklenky a niky. Cena je na místní podmínky a tuto lokalitu velmi slušná.

Celkové hodnocení

Lokalita a infrastruktura 5 z 5
Dispozice bytu 5 z 5
Kvalita materiálu a zařízení 4 z 5

Co a za kolik

1+kk v projektu Byty nad Nivami Zlín, 2. podlaží

Koupelna

V koutě je přípojka na pračku. V domě jsou koupelny v bílo-hnědém, ale i bílo-oranžovém provedení.

foto: Jan Symon

Obývací místnost

Pokoj s kuchyňským koutem má 20,29 metrů čtverečních.

foto: Jan Symon

Okno nejde otevřít

Větrat místnost je možné jen otevřením dveří na balkon.

foto: Jan Symon

U zastávky

Přímo před domem je konečná trolejbusů.

foto: Jan Symon