Martin Lux: Češi preferují jistotu vlastního bydlení

ceny nemovitostí svého dna nedosáhly, příští rok půjdou ještě o něco dolů. Říká to Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd. Jeho odhady nevycházejí z cen v inzerátech, ale z těch, za něž se byty skutečně prodávají - údaje o transakcích totiž jeho oddělení poskytují dva největší hypoteční ústavy v zemi.

HN: Vaše oddělení vytváří pro banky cenový index nemovitostí, můžete projekt přiblížit?

Zatím jsou do projektu zapojeny pouze Česká spořitelna a Hypoteční banka, které se rozhodly, že budou sbírat data o transakcích stejným způsobem. My pro ně pak budeme sledovat, jak se vyvíjejí ceny nemovitostí v různých tržních segmentech, a na základě toho také přeceňovat nemovitosti zastavené v jejich prospěch.

HN: Budou tato data veřejně dostupná?

Index nejspíše veřejný nebude. My jsme se na Českou národní banku obrátili před dvěma lety se žádostí o finanční výpomoc na rozjetí projektu, aby nebyl hrazen výhradně bankami, a aby tak alespoň některé výstupy byly veřejně přístupné. ČNB to ale v té době odmítla. Celou dobu jsem se snažil, aby index sloužil veřejnosti. Zůstává však jen jako interní záležitost bank, které projekt plně financují. Sdílení stejného datového formátu je stálo několik milionů korun. Nemyslím si proto, že budou chtít tyto informace ve větším měřítku zveřejňovat. Některé údaje z cenového indexu rezidenčních nemovitostí ale již nyní zveřejňuje Česká spořitelna na svém webu.

HN: Ty banky svá data sdílejí, nebo to děláte pro každou zvlášť?

Zatím to děláme pro každou zvlášť, protože Hypoteční banka do projektu vstoupila až tento rok. Od příštího roku by se již index měl počítat na společných datech. Smyslem sdílení je, že dat bude více a díky tomu budeme moci udělat přesnější odhady a jít do větších podrobností. Zatím se index vytváří jako agregát pro celou Českou republiku a pro pár vybraných tržních segmentů. Když bude dat více, můžeme přidat i více podrobností, například i indexy pro velká města.

HN: Jak velkou část trhu cenový index nemovitostí pokrývá?

Hypoteční banka a Česká spořitelna ovládají dohromady více než polovinu hypotečního trhu. Jedná se ovšem pouze o data o bytech a domech, na které si domácnosti vzaly hypoteční úvěr. Pokud je koupě realizována bez hypotečního úvěru, tak se v této databázi neobjeví.

Obrovská výhoda této databáze je v tom, že získáme poměrně hodně informací o zastavených nemovitostech. Ty informace jsou navíc relativně spolehlivé, protože je udává znalec, který je v celé transakci nezávislým hodnotitelem. Znalec po prohlídce nemovitosti musí vyplnit všechny informace, které jsou požadovány, jinak protokol o nemovitosti nemůže odeslat. Díky tomu pak pracujeme s celou řadou nezávislých informací o prodávaných nemovitostech, včetně ceny kupní a odhadní. Na základě takových záznamů se dá udělat relativně spolehlivý odhad, jak se trh s byty vyvíjejí. Nejsou zaznamenány sice všechny transakce, ale záznamy jsou úplné a spolehlivé. S nabídkovými cenami nepracujeme.

HN: Mají do projektu zájem vstoupit další poskytovatelé hypotečních úvěrů?

Prozatím ne, ale doufáme, že se ve spolupráci s Bankovní asociací do projektu zapojí další jako Raiffeisenbank či GE Money Bank. Ideální by bylo, kdyby se nám podařilo obsáhnout celý hypoteční trh. Na trhu má ještě velký podíl Komerční banka, ale ta o tento projekt zatím zájem nejeví.

Pokles cen bytů nekončí

HN: Děláte také prognózy cen nemovitostí?

Každoročně připravujeme prognózy vývoje trhu rezidenčních nemovitostí, a to zpravidla na jeden rok dopředu. Tím, že se snažíme podchytit, jaké faktory trh ovlivňují v zahraničí, maximálně využít různé zdroje dat a aplikovat různé analytické postupy, jsou naše prognózy relativně spolehlivé. V březnu v roce 2009 jsme odhadovali, že by se pokles cen nemovitostí měl zastavit v roce 2011 a nemovitosti měly poklesnout ze své nejvyšší hodnoty o 25 až 30 procent. Věděli jsme, že pokles cen bytů bude spíše dlouhodobý. Trh bydlení je ve svých reakcích pomalý.

HN: Z čeho vycházíte kromě toho, že máte údaje od zmíněných dvou bank?

Máme ještě cenové údaje od Českého statistického úřadu. Další informace získáváme od Institutu regionálních informací, který je partnerem v jednom z našich vědeckých projektů. Informace od IRI jsou dnes spolehlivé, jen s tím omezením, že se sbírají nabídková data a že se indexy vytvářejí na databázi vycházející z realitních serverů, kde může být spousta vymyšlených cen a lží o nemovitostech. A hlavně máme přístup k různým indexům v zahraničí, přístup k lidem, kteří tam indexy vytvářejí.

HN: Jaká je tedy vaše nejnovější prognóza, platí stále, že ceny půjdou dolů ještě příští rok?

Ta prognóza platí pořád, jen jsme opravili hloubku cenového propadu, protože překvapivě trh s byty v České republice krizi ustál mnohem lépe než trhy ve většině okolních tranzitivních zemích. Zatímco v Estonsku klesly ceny bytů na polovinu své hodnoty a v Maďarsku o dvacet dvacet pět procent, v České republice nebyl pokles cen zdaleka tak hluboký. Prozatím se pohybuje okolo14 až 16 procent vzhledem k poslednímu čtvrtletí roku 2008, tedy začátku poklesu. To vůbec není tak razantní pokles. Už si nemyslíme, že ceny klesnou až o 30 procent, ale spíše o 20 až 25 procent.

HN: Čím to je, že Česko ustálo propad cen nemovitostí lépe?

Bankovní sektor u nás je velmi stabilní, a to i díky vysoké míře úspor českých domácností, což mu umožňuje poskytovat úvěry bez závislosti na externím financování. Druhým důležitým faktorem je, že u nás díky nízké inflaci byly úrokové sazby z hypoték na tak nízké úrovni, že se poskytovaly úvěry téměř výhradně jen v českých korunách. V mnoha jiných tranzitivních zemích byla inflace vyšší, úrokové sazby vyšší, a proto se většina úvěrů poskytovala v zahraničních měnách, například ve švýcarských francích, v eurech.

Když přišla krize, došlo k depreciaci lokálních měn, takže všechny úvěry, které byly poskytnuty ve švýcarských francích nebo v eurech, se šokově a výrazně prodražily. Vedle toho zamrzl mezibankovní trh, banky si nechtěly půjčovat, a proto se zvýšily úrokové sazby. Takže se nejen změnil směnný kurz, ale taktéž úroková sazba, a domácnosti tak byly negativně zasaženy dvakrát. Jejich splátky úvěrů vyjádřeny v lokálních měnách se nezřídka zvýšily až o polovinu. Proto se také v těchto zemích objevilo více domácností, které přestaly splácet své úvěry a banky byly nuceny zastavené nemovitosti prodat.

HN: Podle vašeho odhadu tedy ceny nemovitostí v Česku budou pokračovat v poklesu?

Ještě o nějaká ta procenta by mohl jít trh dolů, ale zřejmě už velmi pomalu. Jsme přesvědčeni, že pokud vládní škrty nebudou mít zásadnější dopady, pak by se trh měl nejpozději v příštím roce vzpamatovat a ceny bytů by se mohly skutečně odlepit od dna.

Pronájem, nebo vlastní?

HN: Vyplatí se dnes žít v pronajatém bytě, nebo jít do vlastního?

Při rozhodování jsou důležité dva faktory - cena a jistota bydlení. Češi dávají velký důraz na jistotu bydlení, takže v posledku velmi často volí vlastní bydlení, i když to není výhodnější varianta. V mnoha velkých městech, zejména v ekonomicky prosperujících regionech jako Praha, se dnes skutečně velmi často vyplatí si stejný byt pronajmout než jej koupit. Srovnání cen není úplně jednoduché, srovnávají se v podstatě úrokové náklady spojené s koupí bytu, tedy různě upravené úročení, s čistým nájemným. Pokud je nájemné nižší, než tyto upravené úrokové náklady, které nazýváme uživatelské náklady vlastnického bydlení, pak se vyplatí si byt spíše pronajmout.

Na druhou stranu existuje druhé kritérium, tedy jistota bydlení. Náš trh nenabízí dlouhodobé nájemní smlouvy. Pronajímatelé se obávají, že nájemník přestane platit nájemné a že pak bude velmi obtížné jej z bytu vystěhovat, protože soudní řízení trvá hrozně dlouho, tak uzavírají nájemní smlouvu na velmi krátkou dobu, zpravidla na jeden rok. Nájemník si tak nemůže být jistý, že opravdu může v bytě zakotvit, založit rodinu, žít celý život. Krátkodobá smlouva nedává příliš velkou jistotu ani ohledně výše nájemného v budoucnu.

HN: Dá se s tím něco dělat?

Jsem přesvědčen o tom, že pokud chceme, aby nájemní bydlení bylo stabilní součástí našeho bytového systému, tak musí zahrnovat silnější ochranu nájemníků, co se týká délky smlouvy i vývoje nájemného. Jinak nakonec všichni budou chtít do vlastního bydlení a rizikům krizí a propadům cen bytů budeme vystaveni mnohem více, než jsme vystaveni dnes. Tato krize ukázala, že ceny bytů propadly nejvíce v zemích, které se orientovaly téměř výhradně na vlastnické bydlení. Naopak v zemích, kde podstatná část domácností bydlí v nájemním bydlení a zejména tam, kde podstatná část domácností bydlí v soukromém nájemním bydlení, byl dopad krize na trh bydlení mnohem slabší.

HN: Regulované nájemné od příštího roku ve velké části země skončí, jaký to bude mít dopad na náš trh?

Dopad deregulace nájemného je zřejmý už teď. Ještě nedávno bylo nejvýhodnější si byt koupit, dnes už tomu tak v mnoha českých městech není. Jedním z faktorů, který k tomuto přispěl, byla hrozba deregulace nájemného. Uvolnilo se mnohem víc nájemních bytů, spousta lidí už to vzdala. Věděli, že se nájemné zvýší a byty bez nároku na jakoukoli kompenzaci opustili. Tento vývoj je patrný zejména u soukromých pronajímatelů, protože ti využili deregulace nájemného maximálně, obce nikdy nezvyšovaly nájemné tak rychle. Tržní nájemné začalo růst pomaleji a v průběhu krize také pravděpodobně klesá rychleji než ceny bytů. Dnes začíná ze strany investorů, kteří vlastní byty k pronájmu, boj o solidního nájemníka.

HN: Co z toho tedy plyne pro bytový trh?

Nabídka nájemních bytů je široká a nájemník si může vybírat z různých nabídek, může si vyjednat poměrně velkou slevu. Regulovaná a tržní úroveň nájemného se k sobě přiblížily nejen tím, že ta regulovaná stoupala nahoru, ale i proto, že ta tržní nerostla tak rychle jako ceny bytů, nebo dokonce klesla dolů. To je ten hlavní efekt, který měla deregulace nájemného přinést. Co ovšem mělo následovat hned poté, bylo vytvoření jakéhosi nového systému kontroly nájemného a ochrany délky nájemního kontraktu. Protože se to bohužel nestalo, nájemní bydlení, myslím, si sice získává větší popularitu, ale zdaleka ne takovou, aby změnilo převažující preference lidí koupit si vlastní bydlení.

HN: Poklesne ještě tržní nájemné?

Klesá výrazněji než ceny bytů, v Praze může být v některých případech tak nízké, že je možné, že se investorům přestane vyplácet byty pronajímat a raději je prodají. Možná existuje prostor pro další 10-15procentní snížení, ale větší pokles bych neočekával. Hodně záleží na tom, jak se budou ceny bytů vyvíjet, až skončí krize, jak dynamicky budou růst, to může ovlivnit prostor pro snižování nájemného.

16 % je horní odhad propadu cen nemovitostí

Sociologického ústavu od jejich vrcholu ve čtvrtém čtvrtletí roku 2008 po současnost. Podle jeho zjištění se pohyboval v rozmezí od 14 do 16 procent.

15 % prostor k poklesu

tržního nájemného je na českém trhu v současnosti. Lux jej odhaduje v rozmezí od 10 do 15 procent.

Martin Lux (39)

Od roku 2000 vede tým socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR. Vystudoval sociologii na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Vystudoval také ekonomii na VŠE a v roce 2009 získal doktorát na Delft University of Technology v Nizozemsku.

foto: HN - Filip Jandourek