V přístupu k řešení staveb na cizím pozemku existuje mnoho nejasností
Neoprávněná stavba není stavbou černou
Česká republika je jednou z mála zemí, ve které legislativa umožňuje oddělit vlastnictví pozemku od stavby, která se na něm nachází. Tato skutečnost stojí majitele parcel i staveb nemalé finance za právníky a potažmo i soudní řízení.
(hpv)
Vlastnictví pozemků, na nichž se nachází cizí stavba, není v našich zemích žádnou výjimkou. Uvést do právního souladu vlastnictví několika majitelů je však tvrdým oříškem. Základním krokem pro rozhodování, jak k cizí stavbě na pozemku přistupovat, je jeho přesná specifikace z pohledu stavebního zákona. V podstatě je možné pro tyto účely dělit stavby na oprávněné, neoprávněné a černé (definice viz tabulku).
"Jedná-li se o stavbu černou, může vlastník pozemku podat návrh na nařízení odstranění stavby," uvádí advokát Luboš Chalupa. Tento návrh může vlastník podat na příslušný stavební úřad. Pravdou však je, že návrh na odstranění stavby může být odmítnut. To je možné, pokud vlastník objektu, který se nachází na cizím pozemku, prokáže, že stavba je v souladu s veřejným zájmem. Pod pojmem "veřejný zájem" je možné chápat záměry územního plánování, technické požadavky na stavbu a zájmy, které jsou v souladu s ochranou přírody apod. V tomto případě však musí vlastník nemovitého objektu požádat o dodatečné stavební povolení.
Pokud se na pozemku nachází stavba jiné osoby zřízená sice v souladu se stavebním povolením, avšak bez souhlasu vlastníka pozemku, rozhoduje o řešení vlastnických vztahů doba, kdy k výstavbě došlo. Za den "D" se v tomto případě považuje 1. duben 1964.
Od tohoto data včetně může soud v případě neoprávněné stavby na návrh vlastníka pozemku v podstatě rozhodnout třemi způsoby. Jeden z možných verdiktů může znít pro odstranění neoprávněné stavby na náklady toho, kdo stavbu zřídil.
Další variantou může být rozhodnutí o tzv. přikázání nemovitého objektu do vlastnictví majitele pozemku. Přikázání je v podstatě jistou formou převodu nemovitosti. Lze ji však uskutečnit pouze za podmínky, že nabyvatel s přikázáním souhlasí. Problém ale může nastat při vyčíslení finanční náhrady. Její výše může být stanovena na základě ceny úřední nebo obvyklé (viz tabulku). Podle Chalupy je ale tento problém velmi palčivý. "Ačkoli se na první pohled může zdát, že by obvyklá cena lépe odrážela skutečnost než cena stanovená na základě vyhlášky, ve skutečnosti jde o ocenění, ve kterém se odráží systém, kdo z vlastníků dá víc," dodává Chalupa. Verdikt o přikázání stavby je ale možné uskutečnit jen v případě, že asanace stávající nemovitosti je zcela neúčelná.
Posledním možným řešením je uspořádání poměrů mezi vlastníkem pozemku a stavby zřízením věcného břemene.
Velké neshody panují v oblasti možného přístupu soudu. Dosud nebylo v odborných kruzích přijato jednoznačné stanovisko, zdali je možné, aby soud rozhodl o jedné z uvedených tří variant i v případě, že se dotčený vlastník obrací na soud pouze s jedním návrhem. Pokud by měl soud právo rozhodnout pouze o předkládaném návrhu (např. o přikázání stavby), a nikoli o celé kauze, může verdikt soudu vyznít pouze v rovině potvrzení či zamítnutí předkládaného návrhu.
V případě neoprávněných staveb zřízených od. 1. 1. 1953 do 31. 3. 1964 rozhoduje o budoucím vlastnictví hodnota nemovitého majetku zpracovaná v znaleckém posudku. V posudku musí být srovnaná hodnota pozemku a stavby ke dni jejího zřízení. Majitel realit se pak stává ten z vlastníků, jehož podíl oceněný v penězích je majoritní. Vlastnictví se nabývá ex lege a vlastnického práva se lze domoci například určovací žalobou. Na základě této žaloby bude vlastnictví zaznamenáno i v katastru nemovitostí.
